中原惠州星河地产新圩项目整体概念定位报告.pptx

塑造差异化核心竞争力，树立片区价值标杆，打造星河产品另一极——星河地产新圩项目整体概念定位报告策略顾问部报告框架PART A：项目深度解析PART B：项目发展战略PART C：项目客户解析PART D：项目竞争力塑造PART A项目深度解析项目基本情况：本项目是星河地产在惠州新拿的一个面积约5000亩的地块，其位于惠阳区新圩镇，处于深莞惠三地的交界处，处于前期概念定位阶段。沃背水库是项目地块的显要坐标，项目将围绕着沃背水库周围的土地资源进行地产开发，水库水面面积约50万㎡。惠州沃背水库惠州·惠阳新圩镇东莞东莞清溪镇深圳·龙岗坪地镇项目地块在行政区域规划上属于惠阳新圩镇， 是深莞惠三地的地理几何中心 ；惠阳新圩镇、东莞清溪镇、龙岗坪地街道是深莞惠三市接壤的唯一地区，属于城市边缘、后发展地区；新圩镇距惠阳区行政中心所在地淡水街道办事处18公里，距南海石化项目所在地大亚湾31?公里；距清溪镇中心区28公里，距东莞市区58公里；距深圳市区49公里，北距惠州市区29公里。深圳资源禀赋：地块处于城市边远陌生区域，拥有山湖景观，而且还规划有3000亩高尔夫球场；但其景观资源在惠州乃至整个珠三角尚不具有绝对优势。湖景：项目拥有约50万水面面积的沃背水库，其水质较好、湖面开阔，湖岸线约3500米，但沃背水库属于战略性储备用水，利用度有限；山景：项目四面环山，植被丰富，景观视野良好，项目周边还有大片果园；高尔夫：还规划有3000亩高尔夫球场，可以打造为36洞球场，成为惠州规模最大的高尔夫球场之一。四面环山50万平米湖景、3500米湖岸线植被丰富规划有3000亩高尔夫球场从本项目所在区位、资源占有及开发规模来看，本案属于城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目，适合开发高端度假类产品。项目区位资源占有开发规模项目位于惠阳新圩镇，处于和深圳、东莞的交界处。项目所在地虽然近年来经济发展较快，但由于规划落后、配套缺乏、形象较差，属于城市边缘陌生区域。地块位于新圩沃背水库附近，山景资源丰富，并享有约50万平米湖面景观、3500米湖岸线，地块周边植被覆盖率较高，项目还规划有3000亩高尔夫球场，资源十分丰富。项目总占地约5000亩（2000亩住宅+3000亩高尔夫），是惠阳占地最大的项目，建成之后也将成为深圳东体量最大的项目之一。城市边缘陌生区域拥有复合型资源大型地产项目项目属性：城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目项目属性决定了本项目适合开发高端度假类产品，那么本项目的区域市场不仅仅局限在惠阳，还包括整个惠州、深圳、东莞，甚至整个珠三角区域。区域项目深圳华侨城天麓万科东海岸天琴湾东莞万科棠樾观澜高尔夫万科松山湖一号惠州光耀城雅居乐白鹭湖万科双月湾万科棠樾天琴湾观澜高尔夫华侨城天麓松山湖一号万科东海岸深莞惠地区存在着众多与本项目有类似调性和档次的物业，在此只是列举区域代表性的项目。光耀城万科双月湾雅居乐白鹭湖雅居乐白鹭湖五矿哈施塔特合生高尔夫庄园万科松山湖一号全球候鸟度假地东莞惠州本项目光耀城振业城万科棠樾观澜高尔夫合生滨海城惠阳星河丹提深圳金融街金海湾华侨城天麓天琴湾曦城万科双月湾万科东海岸区域市场主要高端度假项目分布深莞惠区域市场内高端度假项目一般都拥有优秀的自然资源景观，产品线丰富，多以生态宜居的“第二居所”概念面向市场，涵盖了度假、旅游、投资、自住等多种功能，其价格在区域内达到标杆，溢价能力较高。项目现状主力产品外景资源均价容积率主题调性华侨城天麓8区在售山海别墅滨海景观13万元/㎡0.12度假旅游地产万科东海岸售罄复合产品滨海景观22100元/㎡0.70景观居所天琴湾三期在售复合产品滨海景观8000万元/套0.13宜居生态地产万科棠樾四期在售复合产品山湖景观高层14000元/㎡0.60生态旅游地产观澜高尔夫大宅大户在售复合产品山湖高尔夫500万-700万/套——投资度假地产松山湖一号售罄复合产品湖景17500元/㎡0.58宜居生态地产光耀城五期在售复合产品山湖景观260万元/套1.00宜居生态地产雅居乐白鹭湖公寓在售复合产品山湖景观公寓8000元/㎡1.30宜居生态地产万科双月湾在建复合产品滨海景观————旅游休闲地产区域内高端度假项目资源、产品、功能趋同，目标客户相似，使本项目面临较大的市场竞争压力。客户资源产品功能价格核心客户主要为深圳度假、投资客户，对价格的承受能力较强。一般都拥有原生态的山水资源，自然景观丰富，生态环境良好。产品线较丰富，主要以别墅类产品为主，注重度假体验，容积率偏低。多以度假、旅游、投资、自住等复合功能为主。项目价格在区域内达到标杆水平，溢价能力较高。深莞惠区域内高端物业趋同，目标客户相似，本项目面临较大的竞争压力另外，追求创新和卓越品牌的开发商星河地产也有意通过此项目开创一个新的产品系列。本项目不是星河时代，不是星