世联_惠州_鸿威小金口_项目定位及物业发展建议_180PPT.pptx

鸿威小金口项目定位及物业发展建议; 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 ;???项目位于江北后方腹地的小金口片区。;开发商的需求;关于惠州:本地强势开发商+深圳准一线开发势力+广州一线开发商;关于鸿威:产品开发能力很强的开发商初次进入蓬勃发展的惠州;世联对开发商目标的理解;规划路;本项目位于江北后方腹地的小金口片区。;小区位:位于小金口街道办中心位置，发展主轴之上;项目东;工业区林立:全街道办现有10个工业区，已有美、日、韩、港台等10个国家和地区的客商前来投资办厂，全镇有三来一补、外资等各类企业250多家; ;交通:紧临惠州大道，近粤赣高速、广惠高速及惠州火车站，周边路网发达，交通便捷，可达性强;项目属性:区位弱势但具有一定资源条件(景观/交通/商业配套)的中大规模楼盘;;;2008年7月底开始，惠州中介机构将统一使用《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。该合同明确了中介机构及买卖双方的权利、责任和义务，同时明确了违约责任，具有较强的可操作性。 这将有力遏制二手房中介的违法违规行为。;第二、三、四部分具体论证见附件一;;工业立镇是小金口长期的发展思路;与产业相关的配套设施逐步完善 ;项目东面为小金口街道办重点工业发展区域;小金口镇工业经济发达 已经有来自日本、韩国、美国、香港、台湾等国家(地区) 500多家外商投资企业进驻，形成了以汽车配件、电子通讯、电器灯饰、纺织制衣、塑胶制品、办公自动化设备为主的产业体系。 3月26日，2008惠州·小金口春季招商会暨麒麟文化节在惠城区小金口街道办事处举办，共有东保集团、金泽国际物流园二期、京都半导体等30个大项目签约、奠基、剪彩，招商形势喜人。;典型案例：金泽物流园;小金口与江北的融合趋势逐渐显现;小金口片区规划小结;南部新城;;江北的新中心功能具有强大的配套体系、产业体系支撑;2002;江北片区规划小结;;城市房地产分析;第二、三、四部分具体论证见附件二;惠州市房地产二级市场发展迅速，已由一个封闭市场成长为珠三角房地产市场中，最具成长性的增长极之一；;特征;惠城房地产板块;;片区;从三大板块典型项目特点可以发现：东南西三面将成为惠州住宅发展的三个方向，且有大盘/高端化的明显倾向;区位; 115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 65;三房面积区域; 240 220 200 190 180 170 160 150 140 130 120;340 320 300 280 260 250 240 230 220 210 200 190 180;今年以来，惠城市场普通产品均价达到4000－6000元/平之间;深圳客户大量置业惠州，且投资范围广泛;江北;2006年以来，江北片区进入楼盘推售高峰，建筑类型、品质、规模比较全面;江北片区中高端楼盘概况;30平;;典型案例－合生帝景湾;典型案例－丽日百合;典型案例－卢浮公馆;江北片区楼盘畅销因素研究;汤泉、小金、江北片区价格呈现明显的洼地状;典型案例－金宝山庄;房地产发展小结;;27号地玉蓝项目 建面15万，中高端住宅;08年1月;用地面积（一期）：47640㎡ 现建别墅（一期）：21套 占地面积（一期）：4492.2㎡ 建筑面积（一期）：7799.3㎡ 建筑密度（一期）：9.49% 容积率（一期）：0.16 绿化面积（一期）：26202㎡ 绿化率（一期）：55.1% 均价17000元/M2 二期指标： 独栋别墅约120套。 面积区间：300－800平米;;;转换劣势/规避威胁;本项目的战略导向——江北以北/小金区域领导者;;九号院馆和本项目契合度很高;;產品;三线市场的领导者片区融合突破路径;本项目： “1+3” ：环境+产品 ——客观性；典型的项目成功要素和高价楼盘的充分条件 ——体现“项目价值” ——完善服务，体现品牌;项目市场占位—小金及大江北以北王者;;代言者需要的是一种气度和包容的胸怀;项目形象定位;一、小金口客户问卷调查背景：（1）为了获取最直观的市场信息，我们根据本项目初步定位情况，选择小金口生意人、企业主、工业区管理人员、镇政府公务员及丽日百合小金业主、部分江北客户作为我们问卷调查的主要对象。（2）本次市场调查共访谈小金客户56位，江北和博罗等其他区域客户19位。;调查访谈客户描述;客