世联_沈阳大东区中冶京诚项目整体定位与物业发展建议_166PPT.pptx

沈阳大东区项目整体定位与物业发展建议;Part1.;;本项目位于沈阳市大东区，东北二环沿线，为两个独立地块，交通环境较好，紧邻城市交通干道;项目为商业、住宅两个独立地块，分别位于二环路的两侧，两地块间距约500米;电冰箱厂地块：占地2.5万平米，容积率为3.5，商业：住宅＝4：6;大二台子地块：住宅用地，占地16.56万平米，容积率为2.0;本项目的开发目标;开发商要求;;;沈阳宏观经济的持续发展为房地产高速发展奠定了坚实的基础;重工业城市向综合性中心城市转型，人口结构逐渐改变，城市中间阶层扩大;随着居民生活水平逐渐提高，房地产的改善需求将加速增长;城市定位及经济发展总结;;沈阳房地产市场近年来由于供应量充足表现出“量增价平”的特征，销售量持续快速增长，价格稳定增长;从商品房的销售结构上看，中档价格、小户型产品成交量大，目前市场仍是以刚性需求为主;07年沈阳市场存量房与一手房成交之比为0.42：1，说明住宅供应以增量市场为主，存量市场流动性差； 存量市场流动性差将抑制换房需求，对房地产整体市场的发展不利； 同时，存量市场流动性差，也将导致投资购房者的热情下降。 ;从城市各板块来看，由于城市规划引导，浑南、沈北、于洪、铁西等区域市场均有巨大的后续供应量，大盘、知名开发商频繁刺激市场热点;各区域销售情况：由于城市核心区供应量稀缺以及政策导向的变化，目前城市边缘、近郊板块成交量大;市内五区逐渐显现中心城区价值，大东、铁西、皇姑已经完全成为成熟的城市生活居住区;需求旺盛、量增价稳的市场大势 沈阳市近三年商品住宅销售量年均增长50%，单价年增长5%~7%,表明沈阳正处于一个需求旺盛、量增价稳的发展阶段； 价格梯度板块形成、放量充足，客户地缘性强 由于各个方向的放量充足，客户的地缘性置业倾向十分明显 沈阳市场已经形成了比较清晰的价格梯度板块；客户对各层级板块的总体认知稳定且连续。;;沈阳城市总体规划中，大东区定位为居住生活区和汽车产业区，区域固有的“棚户区”形象已逐渐改善;大东区域以其在沈阳城市格局中的区位优势，成为距离城市核心区最近的城市生活居住区之一;大东区为沈阳中档区域中的领头羊，07年之前住宅销售均价持续走高，07年涨幅略有回落;凭借着与中心城区的便利距离，同时近年来区域房地产市场快速发展，大东区已成为沈阳客群置业的主要选择区域之一;;大东区域未来仍将持续稳定发展，板块属性短期内不会发生根本变化，为沈阳中档生活居住区； 大东区房地产市场近年来发展迅速，已经确立了中端居住板块特征； 同时，靠近城市中心区域的土地日益稀缺，未来供应将逐渐向二环以外的区域发展。;;竞争区域住宅市场分析;;大东广场片区：与城市中心的距离较近，配套设施丰富，高层产品为主，后续供应较少，平台价格5000元/平米;东陵西路片区：该片区以地缘客户为主，同时是吸引抚顺客户置业的首选区域。强势自然资源的个盘对中心城区的客户拉动性较强;北陵东部片区：区域发展成熟，临北陵公园，客群以周边政府、单位高收入客群为主，少量大东区、沈河区的中高端人群;望花中街片区：区域边缘感较强，中低端项目为主，客群以周边人口为主；个盘通过大盘规划、产品高品质能吸引部分区域外客群;本项目片区：由于以万恒为代表的品牌开发商带动，正在逐渐发展成熟的中高端居住片区，客群以大东区人群为主，同时跨区置业客户逐年增加;各竞争板块特征总结：;目前各竞争板块的价格梯度、产品形式，及客户流向趋势;沈 河 区;竞争项目销售周期：本项目入市时，将面临众多项目的竞争;各项目的产品形式以多层、小高层为主，一环以内区域基本为高层产品，逐渐靠近二环区域，则小高层、高层产品增多;在售项目的主力户型以80-100平米的2居为主，总价区间以30-50万为主;由于消费者接受度的原因，多层产品单价比高层产品能多实现200-500元/平;目前整体区域市场表现平稳，各项目销售速度基本保持在60—80套/月;从项目开发水平来看，高品质项目较多，市场整体水平较高，单纯从产品品质提升的空间有限;竞争环境小结：;住宅市场客户解析;从目前区域在售项目的客户来源分析，大东区域客源主要为地缘性客户;近年的变化表明：大东区市场日益外向化，吸引了越来越多的区域外人口来本区域置业;根据访谈，我们将区域内目前主要的置业客户分为以下几类：;;区域客户购房需求处于住区化、品质化向特色化转变阶段，“好户型”和“有社区”是客户的基本关注点，“品质好有特色”会加速置业决策;客户分析小结：;;核心竞争力模型：我们通过典型项目的分析，总结出在激烈的市场竞争中，成功突围的发展策略及发展模式;案例1：沈阳 唯美品格位于沈阳浑南新区的南部板块，05年开发;项目入市时，区域资源较弱，同时面临浑南、棋盘山、沈北等多个低密度板块的激烈竞争;唯美品格通过西班牙风情营造出独树一帜的社