大朗商业地产项目提案.pptxVIP

;第一部分 写字楼不可行性分析 第二部分 大朗房地产分析 第三部分 酒店式公寓的可行性分析 第四部分 本案营销思路;第一部分 写字楼不可行性分析;清末， 英国人向中国贩钢琴。 结果只能倒掉海中。;1、价格比失衡： 一二线城市（深圳、广州）住宅与写字楼价格比在1:1.5之间。东莞写字楼与住宅价格倒挂，基本维持在1:1。一度出现写字楼卖不过住宅（2007-2008）。;2、年均销售面积有限： 每年10多万消费量大多产生在市区。与商品房每年300-400万的销售面积相比，相差甚远。 截止2009??11月1日，全东莞主要可售写字楼库存有22万平方米，按最新09年需求量消化，需要两年的时间消化周期；其主要库存供应与成交结构相对应，高度集中在市区，镇区只有两个项目。;3、低租金： 东莞写字楼租金长期处于20-40元/平方米之间，租金低。难以实现投资回报。;4、空置率高： 需求不足，在市区的写字楼平均空置率长期保持在40%—60%之间。;5、价格增长速度慢： 从04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元/平方米。;6、金融危机影响： 导致企业倒闭，产能收缩。第二产业殃及第三产业。厂房大量空置，需求萎缩，写字楼再受冲击。;原因1：东莞不需要写字楼！ 城市产业结构导致人口结构的不对称。哑铃式人口结构直接导致写字楼的需求。缺乏白领。东莞社会经济双转型任重道远。;原因2： 镇区经济