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房地产行业税收管理现状调研报告 近年来 ,** 地区房地产行业迅猛发展 , 促进了当地经济 发展和税收增长 , 但是, 通过我们检查发现 , 房地产行业存在 需要资金量大 , 经营周期长 , 预收预付账款多 ,经营方式多样 等经营特点 , 由此 , 也隐藏着一些问题 , 针对存在的问题 , 如 何进一步加强税务管理 ,堵塞漏洞 ,探讨如下 : 一、存在的问题 （ 一 ） 企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产 行业己形成多种开发形式 , 有一部分房地产开发企业以转让 部分房屋的所有权为代价 ,换取部分土地的使用权 , 形成所 谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定 , 合作建房 的双方均发生了销售行为 , 应分别交纳销售房地产和转让无 形资产的相关税收 , 应该申报纳税。但在实际生活中 , 合作双 方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入 , 偷逃了税款。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （ 二 ） 以开发房屋抵顶所欠建筑商款项 , 不入帐 , 不做收 入。只在企业内部财务报表中体现 , 致使企业少计了应税收 入, 少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行 借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入 , 偷逃 企业所得税。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （ 三 ） 销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长 期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款” 、 “其他应付款”等往来帐上 , 不与帐面的成本、费用配比结 算 , 造成帐面无应税所得或亏损 , 或者以实际收到款项确定 收入实现 , 偷逃企业所得税。分期收款销售 , 不按照合同约定 的时间确认收入 , 以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得 税。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （ 四 ） 无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品 , 从而 达到少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税依 据, 实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金 额确定售房收入缴纳营业税 , 土地增值税所得税等税收 , 购 房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后 , 办理《房屋所 有权证》 , 可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的 计税依据 , 故双方协议少开或不开销售不动产发票 , 实现所 谓“双赢” , 实则是实现应纳税款的“双偷” 。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （ 五 ） 代收款项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道 燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税 所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款” , 年末 不申报纳税。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （ 六 ）“收入实收不转” 直接抵减应付工程款 , 偷逃税款。 房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入 及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提 前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算 , 而直接抵 减应付工程款 , 从而减少会计利润偷逃企业所得税。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 ( 七 ) 与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业 之间 , 特别是同一地址办公的关联企业之间 , 由于业务往来 频繁, 利益关系密切 ,互转收入和费用存在着很强的可操作 性和隐蔽性 , 导致企业最终多计费用或少计收入 , 偷逃税款。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 ( 八 ) 多列预提费用。一些企业采用“预提费用” 、“待摊 费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数 额大, 在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本 , 对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本 , 而是长期 滚动使用 ,减少应纳税所得额 , 甚至有的企业在配套工程完 工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用” , 借以偷逃 税款。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 ( 九 ) 虚列或者虚增成本费用 , 偷逃企业所得税。具体表 现为:(1) 将完工与未完工的项目混在一起 , 造成完工项目成 本虚增 ;(2) 将开发项目之外的道路铺设、小区绿化等工程成 本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到 “固定资产” , 而是计入对外销售商品房成本 , 偷逃企业所得 税。 (3) 多列利息支出和经营费用。 (4) 扩大拆迁安置补偿面 积 , 减少可售面积 , 多结转经营成本。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 二、加强房地产行业税收管理的对策和建议 ( 一 ) 摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对 房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进 行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查 , 向售楼处的工 作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积