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（营销策划）运盛营销策划执
行方案
运盛 xxx 营销策划执行方案
目录
一、南京别墅营销现状的反思…………………………………………………3
二、xxx 的整体营销策划思路………………………………………………4
三、营销推广阶段………………………………………………………………12
四、各阶段执行事项……………………………………………………………23
五、媒体策略与计划……………………………………………………………34
六、公关促销活动策划………………………………………………………41
一、南京别墅营销现状的反思：
去年下半年以来，我公司一直对南京别墅市场进行持续跟踪分析，发现南京
别墅楼盘产品规划同质化现象相当严重。在产品魅力无法突围的情况下，营销手
段和策略创新将成为别墅楼盘推广首要武器。目前，南京别墅的营销状况大致呈
现以下几个特征：
1 、销售温吞水状况明显：
无论是联排别墅，还是双拼、单体别墅，每月突破十套的楼盘少之又少。
2 、广告宣传形式太过单一：
大都单纯依靠报纸这一传统纸媒体，传播区域不够宽广，对目标客户的针对性、
锁定性不强。
3 、销售手段基本以在售楼处守株待兔为主，主动营销缺乏。
4 、高水准的公关促销活动基本没有。
上有分流(亚东、宁南、河西) ，下有堵截（瑞景、翠屏），后有追兵（金陵、
天创、爱涛），xxx 要想突围，实现预定目标，必须有所创新。
二、 xxx 的整体营销策划思路：
1 、营销战略
品牌营销——立高：
三管齐下产品导向——对准：
销售促动——造热：
高低空联合作业，媒体广告加直效行销，辅以利益打动，活动吸引；
以卡亮相，以卡会友，一卡值千金。
以与卡相关连的活动贯穿一期的整个销售过程，让这张卡成为xxx 客户身份的象
征。
1 、营销策划目标原则：
在产品既定情况下，对 xxx 而言：
策略创新是关键
潜在客户的关注是基础
迅速去化是目标
策略创新
在手段上撇开一般的房地产单纯广告先行吸引眼球寻找目标客户的方法，采用多
条腿走路的策略：
用广告发布信息，用名流卡开路，用相关连活动紧紧吸引，迅速引起目标客户兴
趣（不只是关注），培育忠实群体，形成滚雪球效应。
潜在客户的关注
别墅的客层，最大的特点是他不只是事业的成功者，往往他还是很多时尚运动的
爱好者，尤其能够给他脸上贴金的活动。这是抓住这个客层的一个关键突破口。
迅速去化
实际利益吸引，口碑效应激发，目标客户锁定，迅速实现销售房源去化。
2 、营销策略核心
非常营销概念
“送钱”——折现名流卡
在 9 月 1 日高峰蓄水期开始，发放可抵价名流卡，
有效预约锁定一批意向客户，为开盘火爆打下良好基础。
非常营销手段
无纸化销售管理系统，非同一般的现场感受，营销创新，服务升级
大、小众化媒体结合策略，目标明确，广告攻击重点轰炸
直效行销，变被动为主动，直击目标群体
名流卡贯穿始终，高附加值时尚休闲运动成为纽带
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