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（广告传媒）景秀年华媒介 广告创意表现思路 “景秀年华”媒介广告创意表现思路 一、 市场分析 随着深圳中心区的西移，福田片区越来越受到重视和关注。作为二十壹世纪深圳新的商 业、金融、贸易中心，福田片区的美好前景无可限量。而作为福田片区之――景田片区，在 人们的眼中，历来都是“成熟、优越、高尚”的代名词，其中尤以山姆会员店、万科城市花 园、天健花园壹带最为侧目。 景田片区的区域竞争不似福田中心区那么剧烈，但也不可小觑。周边在售楼盘有万科金色家 园、缔梦园、景雅居、馨庭苑、景发花园、茗香苑、宏浩花园、嘉园、豪峰园、赛格景园、 嘉隆星苑等。虽然楼盘众多，但走“高层、高档、豪宅”路线的不多，仅有豪峰园、宏浩花 园，它们和锦绣年华花园的地理位置呈三角之势。 细究起来，实际上它们也不是锦绣年华花园最主要的竞争对手。 锦绣年华花园最主要的竞争对手是自己。树立壹个差异化的形象，给自己壹个鲜明突显 的定位 ，独特的外型及气质，再加上到位的宣传，塑造自己的品牌形象，才可壹炮打响。 一、 项目的基本状况  位于北环路南侧，西靠香梅路，和万科城市花园、天健花园为邻。共三幢纯住宅楼，层 高分别为 16 、18 、22 层；壹层为架空层，二层局部为会所；三层之上为住宅；设地下、 地面双层车库； 2 2  总占地面积：6715 ．8m ；总建筑面积：36173 ．66m ；建筑占地面积：1604 ．5m2 ；容积 率：4 ．7 ；  覆盖率：23 ．9％；总户数：309 户； 2 2 2 2  户型有二房二厅（61 ．5m －75 ．8m 、）、三房三厅（84 ．8m －100 ．5m ）、四房二厅 2 2 2 （125 ．6m ）及复式（169 ．6m －337 ．6m ）；  其中：二房、三房共 296 套，占户型的 95.7% ，销售面积的91% ；  地下车库设有 160 个车位，地面有 27 个车位；  三层环境绿化，小区内部设游泳池、喷水池、花坛、雕塑、画廊； 二、 项目的优劣势分析 优势分析：  社区氛围：景田片区成熟、高尚社 （万科城市花园、天健花园等高尚楼盘伴随左右） 形象，良好的氛围环境。  地理位置：位于香梅北，周围遍布住宅区，人气旺；  环境优美：百米之内便是永久绿地——龙顶山，满目苍绿，近在眼前；  交通方便：北环路香梅北路交叉点，25 、104 、414 等公交车总站，出入市区繁华地带方 便、快捷；；  配套优势：山姆会员店 、福田农批市场 、公交车总站、下梅林总站、福田中心医院、景 田幼儿园等环绕周边；  小区优势：内设会所、大型游泳池、立体环境绿化、中心休闲地带、地面及地下双层车 库； 劣势分析：  第壹次涉足房地产市场，发展商品牌号召力弱，知名度欠缺；  外型不具备鲜明的个性特色；  期楼销售，市场吸引力小；  周边在建、在售楼盘近 20 个，区域竞争形势严峻；  深圳市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势；  经济开始复苏，股市普遍见好，对房地产消费形成壹股隐形压力 小结：优势突出，劣势明显，考虑到发展商第壹次涉足房地产市场，建议在销售代理及物管 上选择品牌支持。 四、竞争者分析 片区内市场竞争态势激烈，在售楼盘有十多个，但且不剧烈，各自侧重点； ＊ 景雅居、缔梦园、茗香苑皆为中小户型，打价格策略，面对的是工薪阶层； ＊ 景发花园、馨庭园面对的是白领阶层，但包装思路不太清晰，宣传形象不甚 鲜明； ＊ 万科金色家园有品牌、雄厚的实力作后盾，加上 “城市的、开放的”概念， 网络管理、泛会所作支撑， 形象个性突出； ＊ 林海山庄（和本楼盘隔路相望）主要诉求 “环境”，兼价格优势 （均价5100 2 元／m ）；楼盘为中档， 以福田、梅林片区的