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（项目管理）和立东升湖南 环保科技园总部基地项目 市场研究及发展定 和立东升湖南环保科技园总部基地项目 市场研究及发展定位策划报告 湖南凌立房地产顾问有限公司 2009 年 7 月 14 日 前言 本文是对和立东升位于湖南环保科技园整个项目前期市场调研、项目理解、 国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参考分析、项目发展定位进行了初步 分析。 本项目用地性质为工业用地，定位于打造湖南第一个以总部经济为主的长沙 总部基地项目。 全文分四个部分进行论述。 第一部分，市场研究部分。 包括： 1 、宏观经济形式分析； 2 、长株潭主要工业园区概况及重点个案分析； 3 、湖南环保工业园现状及发展规划； 4 、长沙工业用房及写字楼市场行情分析。 第二部分，开发模式研究部分（总部经济理论研究）。 包括： 1 、总部经济、总部基地、商务花园概念； 2 、国内可借鉴案例类比分析。 第三部分，项目初判、核心价值提炼部分。 包括： 1 、区域市场竞争产品深度分析； 2 、项目理解； 3 、项目SWOT 分析； 4 、项目核心价值提炼； 5 、可本项目开发模式确定及可行性研究。 第四部分，项目发展定位部分。 包括： 1 、项目市场定位； 2 、形象定位； 3 、功能定位； 4 、产业定位； 5 、客户群定位； 6 、产品定位； 7 、营销模式初步确定。 第一部分市场研究部分 一、宏观经济形式分析 1 、工业地产发展概况 工业地产概念起源于 19 世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在 20 世纪 初的英国和美国。从 1945 年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之 中，但是直到 1970 年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界 的 30％，对日本GDP 贡献在 40％以上；美国工业地产占全世界的 27％，对本国 GDP 贡献也超出了 30％”。 中国工业地产发展历程： 中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国 内经济建设稳健快速发展。 经济发展曲线 今后政策方向 开发区名 政 策 义“圈地”， 经济高 整顿深 效 土地集中 合 理 速发展 强化集约用地 化，监 果 整顿阶段 持续整 规 划 需要， 积极盘活存量土地 管力度 逐步实 土 地 顿，取 引 导 逐步放 出 让 鼓励产业结构优化升级 加强 施工业 得阶段 发展 行阶段 金 收 鼓励向“多功能综合性 短暂休 用地招 性成果 支 管 产业区”发展 巩固整顿成果 克疗法 拍挂 理 03年2月至03年底 04年