（房地产策划方案）房地产项目全程策划报告.pdf

（房地产策划方案）房地产 项目全程策划报告 【地中海·印象】拆迁安置房地产项目 全过程策划设计 第一章 市场策划 房地产开发投资活动的首要环节的寻找和确认市场机会，即投资机会，为此在对 项目的开发前一定要进行足够的市场策划和分析，即对房地产市场的投资环境、房地 产市场供需状况和价格、市场趋势等方面的内容进行调查和分析。从而为开发项目 市场定位和目标选择提供决策依据。 柳州市房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争的时代。房地产 开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、 专业的开发及营销能力。房地产市场研究及项目定位应遵循市场背景与规律、围绕开 发战略的目标来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对项目进行定位与开发。 房地产开发项目前期策划的目的，是促成项目达到最佳的市场效应（效益目标和 形象目标）。一个项目能够成功运作取决于各种综合因素，但优秀的策划往往是确保执 行阶段取得成功的前提，并且前期策划也为后期项目执行策划提供了纲领性的战略指 导思想，并为后期各阶段的成功奠定基础。 本策划报告的目标是为【地中海·印象】项目的开发提供全方位的、逻辑性、可操 作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项目成 为柳州市最具购买价值的物业，成为柳州市具有高品质生活的住宅社区，实现经济效 益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。 第一节 房地产市场调查 一、市场调查的实施步骤 本项目所进行的市场调查步骤可以如下图所示： 明确 制定研 组织实 分析处 提出调 目标 究计划 施计划 理信息 查报告 图表 1-1 ：市场调查步骤 （一）明确目标 本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观察行 业、探究城市、研析项目。并将以下研究成果汇集成本案，为项目的开发与策划提供 客观资料借鉴。 要明确本项目市场调查的目标，就要明确本项目的开发目的。本项目开发的最根 本原因是由于为实现城市整体规划，拟对广场路 8 号现人民医院职工宿舍实施搬迁。 为解决医务人员特殊行业就近工作的需要，充分体现以人为本、和谐共建的原则，妥 善解决被拆迁人的安置问题。 （二）制定研究计划 根据调查目标制定研究计划。抓住调查对象中的重点进行实施调查研究，由于拆 迁项目以及待建安置项目都位于柳州市城中区。因此，需将调查工作的重点放在城中 区各地段各主要并具有一定代表性的楼盘情况及本拆迁项目及待建安置项目周边市场 和环境情况。 （三）组织实施计划 由研究计划的研究成果组织计划的实施。提高效率，进行精细的人员分配。提升 质量，预先做好调查表格，尽量丰富调查内容。还有就是采用按组分区域调查形式， 减少主观原因造成的调查漏洞。 （四）分析和处理信息 经过调查的实施，对调查取得的信息进行分析和处理。这是调查工作中重要的一 个环节，它直接影响着此次工作 质量，是对调查结果的初步提炼，也是整理调查 成果的重要前提。 （五）提出研究报告 对调查得出的内容进行分析和处理后，就要对分析的成果进行筛选与提炼，结合 本项目中各方面的实际情况进行考虑，制定出本项目的实施规划。并提出对本项目可 行的方案以及对本项目还需要进一步修改和完善的建议和意见。 二、市场调查的方法 房地产市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。 市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、 随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、 观察法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。 （一）按调查对象划分 1 、全面普查 全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。可以说对市场进行 全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。如果把一个 城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发 将是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗