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长安园产业别墅——全案营销战略案 [目录] 序： 一、“壹号公园”宣言 …段先念 二、《中国地产新三论》及动力型地产解码 ……… 蓝 戈 第一章：项目总体策划 一、市场分析 1、 背景分析 2、 市场概况分析 二、项目分析 1、产品分析 2、项目USP提炼 3、项目SWOT分析 三、项目综合定位 1、目标客户定位 2、产品及市场定位 3、案名建议 第二章：营销推广策略 一、核心营销战略 1、动力型地产解码 2、价格策略 二、传播推广策略 1、整合传播策略 2、媒介组合策略及预算分配图 3、传播战术组合 三、销售策略 1、销售阶段控制 2、销售战术创新 第三章：项目提升建议 一、 项目运营建议 1、《长安园示范产业 ——产业别墅》示范重点 2、管理创新 二、产品力提升 附1：《产业别墅专案行事履》 附2：长安科技产业园优惠政策明细 附3：西安市高档写字楼市场调研表 “壹号公园”宣言 两年前，我曾对美国硅谷有过一次商务性的考察。回国后，我们给硅谷的成功找出了很多原因， 其中有一点令我长久不能忘怀，那就是硅谷有着堪称世界上最为优越和人性化的办公环境！ 在硅谷，我们所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个个精神饱满、热情洋溢。绵延上 百公里的硅谷就像个环境优美的大花园，而点缀其中的高科技公司就是公园中的精品小筑。 我们认为，硅谷之所以成功，一个很重要的原因就是它的各种环境，既包括自然环境，也包括社 会环境、人文环境，尤其是轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲的人文环境。 我想，他们可以做到的，我们也一定可以做到。 产业别墅，就是我们梦想与现实的结晶！ 产业别墅，诞生在中国长安科技产业园，她是将世界先进高科技园区的先进经验充分研究、创新 运用的结果，是把市场需求、企业目标与国家特色紧密结合的产物。 她在西部大开发的号角中诞生，在长安科技产业园的成长中奠基。她是全新的高科技产业园区动 力型地产的先锋代表，她不仅是一种产品示范，也是一种开发模式的示范，更是一种整合创新的 方法论示范。 产业别墅秉承了新西部一贯的创新作风，她带给市场的不仅是一场全新的办公革命，更是中国地 产的示范性、丰碑性建筑。 段先念 《中国地产新三论》及动力型地产解码 中国地产新三论 《中国地产新三论》是由中国新海派智业创始人蓝戈先生最新研究并即将出版的新地产经济理 论。它由地产产业论、地产城市论、地产国家论三部分组成。“地产产业论”探讨的是地产的产业 特征及其在国民经济中的特殊作用；“地产城市论”探讨的是地产业及其产业链与区域经济和城市 发展的互动关系；“地产国家论”探讨的是地产业及其产业链与国家建设和经济发展的有机联系。 如果用一句话来概括三者之间的关系，就是“国家经营从城市经营开始，城市经营从地产经营开 始”，这是“中国地产新三论”的集中概述，也是中国地产未来发展的客观规律。 《中国地产新三论》的核心问题和最大特点，就是创造性的提出并应用了关于“地产的社会承载 性”，即：土地是一切社会生产和其他活动的物质载体和基础条件，而住房则是人类社会最基本 的生活资料，是劳动生产和再生产的最基本条件之一。由于土地资源是固定的、缺乏弹性的、不 可再生的，所以这种资源开发赋予了地产业与生俱来的先天优势，同时又是地产业发展的直接制 约力。也正因为这一最重要的基本属性决定了地产业独有的产业地位，可以说“地产的社会承载 性”也是“中国地产新三论”的立论基础。 配第说：“土地是财富之母”。我们说：“地球是人类之母”。土地作为地球最重要的资源，它承载 着人类无数的传奇神话与财富文明…… 动力型地产 “动力型地产”是在《中国地产新三论》中首次提出的。它是根据马克思《政治经济学》中的有关 原理而提出的新地产经济学观点。社会经济（总产品）运动包含两大部类的生产：第Ⅰ部类的生 产，是生产资料的生产；第Ⅱ部类的生产，是生活资料的生产。根据这一原理，地产经济（总产 品）运动也包含两大部类的生产：第Ⅰ部类的生产，是生产资料型地产（动力型地产）的生产； 第Ⅱ部类的生产是生活资料型地产（消费型地产）的生产。 动力型地产与消费型地产之间的辨证关系为：动力型地产是消费型地产的物质基础和基本保障， 消费型地产是动力型地产的内在动力和最终目标。这两类地产的开发与生产是相辅相成、缺一不 可的。当任何一类地产的生产（开发）比例不当时，都可能导致地产的相对过剩，从而导致地产 泡沫和地产危机，所以这一理论的提出，有利于加强中国地产经济发展的深度研究，有效控制地 产开发的规模、总量、比例，为社会