(新)房地产企业的特征和企业制度.pdfVIP

第六章 房地产企业 房地产企业是房地产经济活动投资主体、市场的主体和微观基础，房 地产企业的实际经济行为直接影响整个房地产经济能否健康发展。本 章主要从四个方面分析房地产企业，一是阐述房地产企业性质、特征 以及房地产企业制度；二是对房地产企业的组织结构状况进行研究； 三是分析房地产企业资金的循环周转和资金运作；最后研究房地产企 业的发展战略。 第一节 房地产企业的特征和企业制度 一、房地产企业的性质 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利 为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。通常是按照房地产企业 的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服 务企业、物业管理企业等，本处所指的房地产企业以房地产开发企业 为主，兼及其他类型。 从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地 产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、 股份制、外资企业等。 全民所有制企业是指依法自主经营、自负盈亏、独立核算的生产和经 营单位。企业的财产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分离的 原则授予企业经营管理权。企业对国家授予其经营管理的财产承担民 事责任。目前，这种类型的房地产企业在我国占有相当大的比重。 集体所有制企业是资产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动，在分 配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。 股份制企业又称股份有限公司，它的全部资本分为等额股份，采取发 起设立和募集设立的方式筹集资本金。出资者通过投资取得相应的股 份，成为公司股东，按所持股份享有权利并承担有限责任。它属于混 合所有制性质。 股份合作制企业，是指以企业职工出资为主或者全部由企业职工出资 构成企业法人财产，是合作劳动、民主管理、按劳分配和按股分红相 结合的企业法人，其性质是劳动者的劳动联合和劳动者的资本联合相 结合的集体经济。 私营企业是指企业资产属于私人所有，雇工 8 人以上的营利性经济组 织（1988年6月颁布的《中华人民共和国私营企业暂行条例》）。私营 企业可以分为独资企业、合伙企业和有限责任公司三种。 外资企业包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业 （简称“三资”企业）。中外合资经营企业是指我国的公司、企业或其 他经济组织与外国的公司、企业或其他经济组织及个人按照中外合资 经营企业法的规定，在我国境内共同投资、共同经营，并按投资比例 分享利润、分担风险及亏损的企业。中外合作经营企业是指我国企业、 其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人根据有关法律在我国 境内设立的，依照合同联合经营的企业。外商独资企业是指依照外资 企业法在我国境内设立的，全部资本为外国投资者所投入的企业。 改革开放以来，我国确定以公有制为主体、多种经济成分共同发展的 方针。房地产经济同样出现了公有制实现形式多样化和多种经济成分 共同发展的局面。2003年10月党的十六届三中全会发布了《中共中央 关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出：“要适应经 济市场化不断发展的趋势，进一步增强公有制经济的活力，大力发展 国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济，实现投资 主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式。”按这个精神，房1 地产行业作为竞争性行业，独资的国有企业要逐步转制，大量改制为 混合所有制的股份制企业，同时还要大力发展民营经济，使混合所有 制成为公有制的主要实现形式。现有国有房地产企业，要按照建立现 代企业制度的要求，深化改革，实行公司制改造，资产重组，加强科 学管理，提高资本运作效率，特别是要提高集中度，发展具有国际竞 争力的大公司和大企业集团。 二、房地产企业的特征和类型 （一）房地产企业的特征 受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业相比较，房地 产企业有以下几方面特征： 1、经营对象的不可移动性 不管是房地产开发企业、中介服务企业还是物业管理企业，它们的经 营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产企 1 《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，人民出版社2003年10月第1版，第14页。 业在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩 效与所处区位状况关系密切。因为一般商品属于动产，具有实体的流 动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通 常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全 等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，企业要根据国际市 场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类企业产生直接的 影响。而对于房地产企业来说，不动产不具有