上海万科海上传奇2012年开盘清盘战报.pdfVIP

用用用用价值价值价值价值演绎演绎演绎演绎传奇传奇传奇传奇 万科万科海上传奇海上传奇————开盘清盘战报开盘清盘战报 目录 目录 ： 一一. . 项目项广所遇到的问题推广所遇到的问题 项目项广所遇到的问题推广所遇到的问题 二二. . 推广方案推广方案 三三. . 开盘开盘方案方案 四四四四. . 结果及成绩结果及成绩结果及成绩结果及成绩 gg ff gg LeLeggend oend off shan shangghahaii （一）宏观政策：（一）宏观政策： 2012年我国土地供应政策基调是坚持房 地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力 度不放松度不放松 ，在促进房价合理回归同时努力保在促进房价合理回归同时努力保 持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、 结构和价格大起大落。 gg ff gg LeLeggend oend off shan shangghahaii （二）（二）市场低迷市场低迷：： 2012年房地产业还是受到宏观政策 面影响，整个市场仍处于低迷状态，成 交情况总体较差交情况总体较差 ，观望的态势主导这观望的态势主导这一 时期的购买行为，消费者胁迫式降价达 成少量的成交数据。 中环同品类市场全市月均去化400套，主力 单价保持在 2.8-3.2万/㎡ 单价保持在 2.8 3.2万/ 2012年中环走势回顾 近期中环附近项目涨价续销，单价 超3.0万/ ㎡后，月成交量放缓 多依靠开盘（120-150套/月）+稳定续销 2012年中环市场去化 （30-50套/月）实现高流量 分析分析 单次开盘高成交量爆破的难度较大 单次开盘高成交量爆破的难度较大 供应量集中在个案上年供应量集中在个案上 ，户型同质化户型同质化 较为严重，其中105-125㎡存量竞争激烈 中环竞争格局分析 本案年中断档期长，年底集中供应，呈现 年中缺 年底密 的供应特征 “年中缺、年底密”的供应特征 以上以上总结总结 11.调控调控常态化常态化 ，预计明年市场维持当前预计明年市场维持当前大环境大环境 2.中环市场涨价，但超3.0万/㎡后，整体去化放缓; 3.0万/㎡为区域次 主力市场 3.未来项目面临严重的户型同质化竞争 4.本案全年推案量超过市场容量;年底压力积聚