赢商共享城市综合体专题研究401603281 (2)资料讲解.pptVIP

城市综合体专题 向 彪 仿 ⊙ 城市综合体概念 ■《中国大百科全书》： 建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑； ■《美国建筑百科全书》： 建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。 根据国务院发展研究中心企业所等机构对２００３年以来建成或在建的１００个新建筑综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看，６５％的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能，这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。 定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体 第1部分：基本情况介绍 ⊙ 城市综合体发展背景 工业革命前 工业革命与乌托邦思潮 20世纪60年代后 自发的 综合体建筑 有限的城市空间内，人口增长与集中，自发形成了商业与居住的结合 工业在城市积聚区的扩展使得居住环境被践踏，其他的建筑经常受到驱赶，乌托邦思想提出了将不同的使用功能分开布置以减少社会问题。 终结混合开发 1961年，简.雅各布斯的《美国大城市的生与死》一书出版后，人们开始意识到城市是一个生命体，解决城市问题应该通过处理复杂有序性问题的方法来实现，同时，人们也开始认识到传统规划思想的不足和错误，整个社会环境开始真正适于建筑综合体的发展 综合体 迎来大发展 第1部分：基本情况介绍 ⊙ 开发城市综合体的条件因素 第1部分：基本情况介绍 ⊙ 城市综合体的区位要求 城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。 在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点（Peak Land-Value Intersection，简称PLVI）。 第1部分：基本情况介绍 第1部分：基本情况介绍 ?酒店： 项目标志性物业，定义项目整体档次 ?商业： 可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其 他项目较大的差异，项目的活力核心。 ?写字楼： 价值标杆，可树立项目高端形象。 ?公寓： 保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。 ⊙ 城市综合体的主要物业 主要因素 商业 写字楼 酒店 公寓 区 域 属 性 商业中心 ★★★★ ★★ ★★★ ★ 商务中心区 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 观光区域 ★★★ —— ★★ ★★ ★★ 环境资源 拥有自然资源 —— —— ★★★ ★★ ★★ 拥有产业资源 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 通达性强 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★ 人流量大 ★★ ★★ —— ★★ —— 开发目标 租 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ 售 ★★ ★★★ ★★ ★★ ★ 第1部分：基本情况介绍 ⊙城市综合体各主要物业开发特点 ★代表拟合度 第1部分：基本情况介绍 ⊙城市综合体开发时序 综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义 ■ 最大限度的实现各个物业自身的价值； ■ 最大可能实现各功能间关联带动价值； ■ 避免各物业之间的负面影响。 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着 极为重要的意义。 ■ 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ■ 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。 ⊙城市综合体的运营价值 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 第1部分：基本情况介绍 ⊙城市综合体的运营价值 城市综合体的综合开发价值链矩阵 强烈 弱或不确定 中立 潜在市场冲突 第1部分：基本情况介绍 功能间的直接支持 例如，办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、餐饮提供支持；办公楼的租户可以为酒店提供一定的客源，并为公寓楼带来一些客户或租户。 功能间的间接支持 比如，零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直接的收益，但是它们却可以作为适宜的环境支持，来使得办公和居住功能获得更高的租金。零售和餐饮功能可以为酒店旅客、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境和良好的场所氛