2011番禺大岭村龙漖商住地块项目策划下.pdfVIP

启示启示 • 1、当地中户型为主推户型。大面积户型、 别墅为市场空缺点别墅为市场空缺点。 • 2、碧桂园项目开发面积大，无法完全本地 消化，势必对外辐射，是本案未来的竞争 对手手。 市场篇篇 地块SWOT分析篇 竞争楼盘分析篇竞争楼盘分析篇 项目定位篇 规划设计建议篇 在为项目定位之前，让我们先看看碧桂园、雅居乐 大型发展商的发展模式大型发展商的发展模式，以此探讨在石楼市场发展以此探讨在石楼市场发展 的重点。 碧桂园碧桂园 以规模化开发走向全中国的碧桂园集团 雅居乐雅居乐 坚持产品结构的合理规划，始终致力于国际人居价值的探索 案例分析案例分析一： 碧桂园经典：“像卖白菜一样卖房子” 碧桂园的销售发展历程碧桂园的销售发展历程 1992年初出茅庐 碧桂园于1992年开始涉足房地产的开发。当时正处于中国 房地产发展的第房地产发展的第一轮高峰轮高峰，但碧桂园在此阶段的发展却不但碧桂园在此阶段的发展却不 如人意。 基于其施工质量基于其施工质量、管理模式管理模式、企业运营理念的相对滞后企业运营理念的相对滞后， 再加上在本地房地产市场的口碑不甚好的原因，此时的碧 桂园在此后的5年内，一直在低水平的发展中徘徊，发展尚 未步入正规。 正因为这五年的低速发展，碧桂园一直对这一阶段讳莫如 深，在其企业历史中一直刻意淡化，故此在其公司简介 中，这五年是一段被删截的历史。 峰回路转年峰回路转 交了五年学费的碧桂园经过交了五年学费的碧桂园经过一段很长时间的摸索段很长时间的摸索，终于在终于年 前后迎来了企业发展的第一次契机。 因为长达五年时间的消耗，碧桂园倍感资金运作的压力。终于在 此刻迈出了重要的一步——邀请了当时国内名声鹊起、业界公认 的策划大师王志刚为其作策划，并由此而提出了“以配套先行、以 配套取胜”营销策略。 经过经过一番的筹备调整番的筹备调整，，碧桂园制定了先开发碧桂园制定了先开发一所国际学校所国际学校、、一个个 五星级会所，以配套吸引客户的运营计划。学校的服务链覆盖从 幼儿园到预科等阶段，五星级的会所在当时的顺德也是一枝独 秀秀，使碧桂园的销售迎来了转机使碧桂园的销售迎来了转机。而且而且，在当时并通过前期募集在当时并通过前期募集 的学校入学费（每个学生在入读前交付17万元，在学生读完后全 额退还），使碧桂园渡过了最艰难的资金困境。 一年年一个碧桂园个碧桂园 与此同时，碧桂园提出了“给你一个五星级的家”的营销理念，“捱 完世界叹世界”的广告宣传语也因为迎合当年日渐发家的第一代顺 德老板的需求心态而深入民心，顺德碧桂园的知名度也因此而与 日俱增。 此时的碧桂园已经确立了新的定位和营销理念，逐步扩展区域客 源，在广州、香港两地大力推广，成功吸引了两地的客户购买， 使碧桂园从使碧桂园从一个普通的顺德本地品牌成长为个普通的顺德本地品牌成长为一个名震珠三角的区个名震珠三角的区 域品牌。 此后的几年时间此后的几年时间，碧桂园陆续迈出顺德市场碧桂园陆续迈出顺德市场，围绕碧桂园的连锁围绕碧桂园的连锁 品牌，先后开发了广州碧桂园和华南碧桂园，发展日渐规模化、 连锁化、集团化，站稳了根基。 碧桂园的产品开发类型结构碧桂园的产品开发类型结构 碧桂园的开发思路碧桂园的开发思路，一直保持在开发相对廉价的别墅类产直保持在开发相对廉价的别墅类产 品上。 从第从第一个顺德碧桂园开始个顺德碧桂园开始，就以别墅作为主导的产品就以别墅作为主导的产品，而而 且总与周边的对手盘保持一定的价格优势，并以更大规 模、更大配套的卖点来争取客户源。 在项目以别墅产品打开销售局面后，碧桂园的项目会适时 推出部分的洋房产品，开拓中间层面的客户源，但洋房产 品并不是主流。 碧桂园的客户类型结构碧桂园的客户类型结构 经过经过1515年的发展年的发展，碧桂园的品牌拥有较高的区域知名度碧桂园的品牌拥有较高的区域知名度，从而也从而也 拥有一批较为忠实的客户源。 从顺德碧桂园开始从顺德碧桂园开始，客户以顺德本地的原居民为主客户以顺德本地的原居民为主。