房地产实务房屋交付时常见的十种纠纷.pdfVIP

迪拜是在沙漠上建设绿洲，人为建造城市，属于石油替代性经济；中国经济则伴随着工业化和城市化进程， 内在动力十分强大，这决定了中国经济的相对安全性。 个泡沫一定会爆掉。” “原因非常简单，”李文杰说，“迪拜空置的楼房太多了。” 房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担，双 方对房屋质量及相关问题经常产生纠纷。本文梳理出常见十种纠纷并提出相应解决意见。 一、一般质量问题。 一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受 人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约 金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延 修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“解释”)第 13 条，买受 人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 二、房屋质量不合格。 《建筑法》61 条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不 得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市则将 规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划 验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认 可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付 后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。 三、迟延交付房屋 根据《解释》第 15 条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可 以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事 人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交 房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、 恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑 1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、 出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。 四、配套设施迟延或者交付不能 1 配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、 道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺 乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、 价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述 具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当 继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 五、装饰和设备不合约定 买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋 交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准， 无约定或约定不明的，根据《合同法》62 条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维 修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修 物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任 六、房屋相关资料不完备 房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地 证明房屋业已竣工验收合格;2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积 与约定面积之间的误差;3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质 量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出 使用注意事项的文书。出卖人未提供第 1 和 2 项资料时，买受人可以拒绝接受房屋;未提供“两书”时，有判 例认为：“