项目六被征收土地估价详解.ppt

成本逼近法 考试基本要求: ■掌握:成本逼近法的概念、公式、估价步 骤及 各项成本测算。 熟悉:成本逼近法的应用特点、适用范围 及要求 了解:成木逼近法的应用限制。  第一节成本逼近法概述 义:以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依 据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土 地增值收益来推算上地价格的估价方法 原理:将对土地的所有投资(包括土地取得费用和开发费 用)作为基本成本,按照等量资本获取等量利润的投资原 理,加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息,组 成土地价格的基本部分;同时根据国家对土地的所有权在 经济上得到实现的需要,加上土地所有权应得收益,从而 求得地价。 基本公式 地价=土地取得费十土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益  特点: ①适于新开发土地估价,不适于已开发老城区土地估价 ②适于工业用地估价 ③适于土地市场不发育,无法采用其他方法进行估价 的土地 ④成本价格是一种不完全价格,未考虑土地市场需求及效 用 ⑤是估算土地成本价格的一种途径。 适用范围: ①新开发土地的估价 ②土地市场欠发育,交易案例少的地区,无法用市场比较 法估价时采用; ③工业用地估价; ④4特殊性土地的估价  估价步骤 确定土地取得费 确定土地开发费 计算税费 计算利息 计算利润 确定土地增值收益 修正并确定土地价格  第二节成本逼近法的估价程序与方法 土地取得费的概念、构成及计算方法 概念:是为取得土地而向原土地使用者支付的费用 构成:包括征地补偿费、拆迁安置补助费等 计算方法 征用农村集体土地时,土地取得费就是征地费用, 包括土地取得费和相关税费 土地取得费包括:土地补偿费、劳动力安置补助费 以及地上物补偿费和青苗补偿费。 相关税费包括:耕地占用费、耕地开垦费、新菜地 开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关 税费。