通州项目汇报12.ppt

金融街通州商务园项目汇报 第二版 2008.9.4 标准单体楼建议 体量：2-3万平米； 层数：7－10层； 层高： 首层：4.2米 标准层：4米 标准层建筑面积：3000平米 二、北京商务花园发展研究 4、问题 Q：新加坡和北京的案例契合前面关于郊区办公的发展分析，但案例本身却有一点不同？ A：——产品 都是低密度，北京两项目走的是多楼座、低标准小独栋，并定位销售的路线；而新加坡是低覆盖率、高标准的甲级楼，租售并举。 四、初步产品方案选择 规划和单体更容易出彩，较高门槛，目前市场空白，更有竞争优势 高端客户、高配置、高形象 租售并举、 低覆盖率、高标准甲级楼 路线2 产品难出特色；客户和开发商进入门槛均低，竞争力弱 低端客户、低配置、低形象 销售、滚动开发 多楼座、低标准小独栋 路线1 产品竞争力 品质形象 开发模式 产品方案 　 注：市场上目前采用路线1的开发商实力都较弱，用低价位、低品质的产品取悦小企业，滚动开发，降低市场风险； 我们做何选择？ ——先看看我们的条件和我们想要什么 序 上次汇报留下的问题 Q1：金融街的长处是什么？ Q2：通州项目的优势又是什么？ Q3：我们如何把握好竞争关系？ Q4：项目定位的档次合适吗？ 总之，运用自己的长处，发挥项目的优势，选择合适的细分市场切入，才能处于有利竞争位置，把项目做好。 序 合理的定位应该是三者的统一，这次我们将从思考和分析的结果——产品直接说起 客户 产品 项目 项目定位 面向知名金融机构 中后台业务的高端办公区 高端：入住企业、园区环境、产品配置 项目整体定位 产品设想示意 园区要有一个中心，它是规划意 义的中心，其它建筑都分布在周围； 也是人活动的中心； 园区需要一个地标，它在靠近主 要道路和入口，景观资源也较好； 考虑一个商务综合体，用于提供 高档餐饮、会议、住宿等功能； 考虑分期开发、建造及销售 的灵活性，对地块进行分， 地块间亦可进行组合； 产品设想示意 产品形象示意 园区形象示意 安静、优美环境，大视距感觉； 产品形象示意 地标性楼体示意 产品形象示意 中心区配套示意 产品形象示意 办公楼体示意 标准甲级写字楼：32平米左右； 配套业态：3万平米左右； 中心区配套： 员工餐厅、 银行、便利店等 票务、美容、鲜花、洗衣等； 面积约6000平米 高端配套：商务综合体 酒店式公寓：1.5万平米 高档餐饮：约4000平米 会议中心：3500平米 产品定位 业态比例 产品定位 推理过程 一、推理路径 1、理论分析 2、成熟标竿参考 3、北京市场分析 4、初步产品方案选择 输入条件1： 我们的立场和长处 5、确定产品方案 输入条件1： 客户需求 输入条件2： 项目优势 输入条件2： 外部提升条件 一、理论分析——郊区商务花园发展研究 1、城市发展与郊区办公 城市化——城市聚集发展 城市郊区化 萌芽阶段——富有阶层居住郊区化（居住） 形成阶段——中产阶层居住郊区化（居住） 发展阶段——产业郊区化 成熟阶段——办公郊区化 郊区城市化 多功能中心的形成，原来的郊区演变为城市 办公郊区化是城市发展的体现 一、理论分析——郊区商务花园发展研究 2、郊区办公的动因 驱动要素——成本运营 城市中心区高昂的成本驱动办公向郊区流动 吸引要素——环境优势 相对优美的环境和更舒适空间构成吸引要素 业务网络 靠近产业基地的关联企业集聚实质优化了企业 业务网络 商务活动拓展 商务活动范围扩大，强化了处于中心商务 区与交通枢纽间土地的价值 支撑要素——信息技术支持 电信/网络等信息技术提升弥补距离对商务 的约束 交通系统支持 交通设施完善缩小城区与郊区差距 3、郊区办公的演变 初始郊区产业升级—— 工业（制造业）生产基地的办公区