仲量联行 深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告 81p 发展策略解读.ppt

31 4 1 2 3 5 6 7 8 9 10 城市拓展及基础设施改善，推动深圳零售商圈向西发展 深圳六大 商圈 南山 福田 CBD 国贸 / 人民南 蔡屋围 华强北 东门 主要优质零售物业沿交通干线分布 注： 1 、金光华广场； 2 、万象城 （一期）； 3 ，中信城市广场； 4 、 怡景中心城； 5 、 COCO Park ； 6 、京 基百纳广场； 7 、益田假日广场； 8 、 保利文化广场； 9 、海岸城； 10 、花 园城购物中心 32 近年优质零售物业存量迅速增加，但空置率逐渐走低 深圳优质零售物业存量和空置率 ? 反映深圳优质零售物业吸纳非常强劲。 ? 近年众多国内外知名零售商在深圳积极扩张，包括 GUCCI 在内的一些国际奢侈品牌 也进驻深圳市场。 33 深圳各区域零售市场未来发展趋势 区域 未来发展趋势 福田 后来居上，将逐渐成为市级核心商圈 罗湖 竞争力逐渐下降，核心商圈地位有所降低 南山 逐步兴起，成为重要一极 宝安 不断发展，辐射本区域市场 龙岗 不断发展，辐射本区域市场 盐田 非实力发展商及主要商家关注重点 34 盐田区零售物业分布零散，未有形成核心商圈 ? 小型超市、街铺以及中低端餐馆是盐田目前零售物业的主要存在形式。 ? 缺乏优质零售物业，购物环境较差。 ? 优质餐饮、休闲、娱乐设施缺乏，消费环境较差。 新一佳 中英街 人人乐 超市 愿望岛风情 酒吧街 东海道 35 盐田区缺少优质零售物业，市场需求不足是主因 罗湖 22% 福田 31% 南山 13% 宝安 20% 龙岗 13% 盐田 1% 深圳社会消费品零售总额分区构成 深圳常住人口分区构成 罗湖 10% 福田 14% 南山 11% 宝安 40% 龙岗 22% 盐田 3% ? 盐田常住人口只占深圳的 3 ％。 ? 社会消费品零售总额只占深圳的 1 ％。 数据来源：深圳统计年鉴 36 项目开发大型零售物业机会偏低，适合打造高品质 休闲餐饮娱乐设施 区域内人口数量少 周边人群多数消费能力低 整体消费需求不足 位置偏僻，临近高架路，限制辐射范围 区域内整体状况中短期难以改变 偏离政府规划商业中心区域 规划中 商业中心 盐田区政府 沙头角 大梅沙 项目地块 ? 近水楼台－临近深圳知名海鲜街。 ? 景观层次丰富，具有丰富海景资源。 ? 避风塘可打造成亲水社区。 37 区域内休闲餐饮娱乐需求较大 ? 盐田港有较大数量的靠港海员， 2007 年共 7840 艘船靠港 －－每年 20 多万人次 ? 港区工作人群和流动的商务人群也有一定规模 －－每天约 5 ～ 8 万人次 ? 盐田游客数量众多 －－每年超过 1,000 万人次，平均每天约 3 万人次 ? 盐田政府部门、企业公务消费和常住人口消费市场空间大 －－盐田常住人口 22 万 ? 业态辐射范围大，能够吸引来自深圳城市中心区域的消费人群 38 酒店市场 39 深圳近年过夜游客不断增长，酒店市场发展趋旺 449.35 435.13 559.79 616.45 712.74 831.3 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2002 2003 2004 2005 2006 2007 万 人 次 过夜国际游客数量 过夜国内游客数量 1073.54 1013.69 1383.14 1526.38 1604.54 1728.98 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 万 人 次 ? 深圳是中国重要商务和旅游城市， 会展行业发展迅速。 ? 2005 、 2006 和 2007 年深圳过夜国际 游客数量分别增长 10.1 ％、 15.6 ％ 和 16.6 ％。 ? 带动星级酒店的平均房价和开房率 逐年提高。 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2003 2004 2005 2006 2007 元 / 间 天 50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 平均房价 开房率 星级酒店平均房价和开房率 数据来源：深圳市旅游局 40 国际品牌酒店积极进驻，平均房价不断攀升 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2003 2004 2005 2006 2007 元 / 间 天 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 平均房价 每间客房收入 开房率 深圳五星级酒店运营状况 ? 最近几年，包括喜来登、洲际、凯宾斯基等国际知名品牌酒店纷纷进驻，在提升服 务品质的同时加剧了市场竞争。 ? 未来凯悦、丽思卡尔顿、香格里拉（福田）、威斯汀等酒店还将加入。 数据来源：深圳市旅