地产市场项目策划流程课件.pptx

中原地产二级市场项目策划流程中原（中国）地产研究中心 2011 （试用版）中原地产二级市场策划流程 第一篇 策划基础知识目 录房地产基本概念房地产市场房地产开发策划以及房地产策划一、房地产基本概念 房地产？？？ 你的理解？？？ 如何 ？？？ 对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土地产生更大的经济价值！一、房地产基本概念1.1 房地产的概念1.2 房地产定义1.3 实物、权益和区位1.4 房地产的其他名称1.5 房地产业1.6 常用的房地产术语1.7 房地产的特性1.8 房地产的类型实物权益地上空间实体地 面质量区位 地下空间功能土地房屋结 构土地设 备装饰装修构筑物建筑物建筑物其他土地定着物房地1.1房地产的概念房地产 一、房地产基本概念1.2 房地产定义： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物；一、房地产基本概念1.3 实物、权益和区位：房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面；权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权；区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；一、房地产基本概念 1.4 房地产的其他名称不动产：中国物业：香港Real Estate：英国Real Property：美国一、房地产基本概念1.5 房地产业： 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业投资开发业；房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业一、房地产基本概念1.6 常用的房地产术语“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”不同用途的土地使用年限建筑密度容积率建筑面积、使用面积和套内建筑面积常规物业实用率不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） “二级市场”——指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场； “三级市场”——拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场一、房地产基本概念1.6 常用的房地产术语“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”“一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场一、房地产基本概念1.6 常用的房地产术语不同用途的土地使用年限居住用地：70年工业用地：50年商业、旅游、娱乐等用地：40年综合或其他用地：50年一、房地产基本概念1.6 常用的房地产术语建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑 用地面积的比率 建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% （覆盖率）试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米， 问建筑密度？ 一、房地产基本概念1.6 常用的房地产术语容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？一、房地产基本概念1.6 常用的房地产术语 如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则 建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数 容积率 = 建筑密度 x 建筑层数一、房地产基本概念1.6 常用的房地产术语建筑面积、使用面积和套内建筑面积 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积一、房地产基本概念1.6 常用的房地产术语常规物业实用率多层住宅：90-93% 小高层及高层住宅：80-88%写字楼物业:70-75%商铺物业：50%左右一、房地产基本概念1.6 常用的房地产术语不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）1平方米= 10.764平方英尺 1公顷 = 10000平方米 1公顷 = 15亩 1亩 = 666.67 平方米一、房地产基本概念1.7 房地产的特性不可移动性, 易受限制唯一性寿命长久，用途多样，相互影响供给有限，价值量大，流动性差保值增值一、房地产基本概念1.8 房地产的类型居住物业：自住、投资商用物业：经营性、收益性或投资性物业。 包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店 铺）、酒店、娱乐类物业等。工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等特殊