第六章地产开发投资基础数据估算.ppt

三、房地产开发项目收入的扣减 销售阶段要缴纳规定的税费，这些税费不参与投资与成本 费用构成，只是作为销售收入的扣减。扣减涉及的税费主要 有： 营业税、城市维护建设税、教育费及其附加、地方教育 费附加、防洪保安费、土地增值税 以及 企业所得税 等。 具体计算详见第五章 【例】某房地产开发项目销售收入 30000 万元；开发成本 费用合计 15000 万元，其中：土地费用 3000 万元，开发成 本 10000 万元，开发费用 ( 销售费用、管理费用与财务费用 合计 ) 为 2000 万元；营业税金及附加 1700 万元。试计算该 项目的土地增值税。 【表 6-9 】 土地增值税计算表 序 号 项 目 金额 ( 万元 ) 计算说明 1 销售收入 30000 2 开发成本费用 15000 3 其中：开发费用 2000 4 营业税金及附加 1700 5 加计扣除 2600 [(2) 一 (3)] × 20% 6 扣除项目 19300 (2)+(4)+(5) 7 增值额 10700 (1) － (6) 8 增值率 55.44% (7)/(6) 9 土地增值税税额 3315 从表 6-9 可知，该项目土地增值率为 55.44% ，则增值额 未超过扣除金额 50% 的适用税率为 30% ，超过部分适用税 率为 40% 。下面采用两种方法分别计算土地增值税。 方法一： 土地增值税＝ 19300 × 50% × 30%+(10700- 19300 × 50%) × 40% ＝ 2895+420 ＝ 3315( 万元 ) 。 方法二： ； 土地增值税＝增值额×税率 - 扣除项目金额×速算扣除率 ＝ 10700 × 40%-19300 × 5%=3315( 万元 ) 。 四、房地产开发项目收入估算案例 【仍以案例 6-1 为例】 （一）销售价格估算，本项目全部用于销售，根据市场状 况，估算确定：住宅平均销售价格为 7500 元 / ㎡，商铺平 均销售价格为 20000 元㎡，车位每个 25 万元。 （二）销售总收入估算，详见表 6-10 （三）营业税金及附加估算，详见表 6-10 第三节 房地产开发投资资金筹措 一、投资资金使用计划的编制 二、资金筹措来源 三、资金筹措计划的编制 四、资金筹措计划编制案例 一、投资资金使用计划的编制 主要是根据开发项目的 建设进度计划 ，和将会发生的实 际 付款时间 以及 付款方式 来分项计算。 投资资金 的分类可粗可细，大致可按第一节房地产开发 项目投资与成本费用的构成，将各项投资列表，并根据工程 进度计划算出每月、每季度或分年度的总投资支出，即为 投 资资金使用计划表 。 见【表 6-12 】 注意采用 粗略估算 的方法 ，应 按期编制 。 第六章 房地产开发投资基础数据估算 学习目标： 掌握房地产开发 投资与成本费用构成 、 土地出让地价款 的含义、 资金筹措 的主要来源； 熟悉房地产开发投资与成本费用、 房地产收入 的估算过 程、土 地增值税 的计算、 资金筹措计划 的编制； 了解房地产开发投资与成本费用估算的依据、了解房地 产开发项目 租售计划 的编制。 在进行房地产投资分析过程中，通过 房地产市场调研与 预测 和 房地产开发建设方案 的选择两个阶段后，接下来就要 对房地产项目的各类 基础数据 进行估算。可以说没有准确的 数据，就不可能进行有效的投资分析。 房地产开发投资基础数据可分为两大类：一类是 投资成 本类数据 ，这类数据与房地产的投资和生产过程有关，包括 土地取得费用 、 前期工程费 、 建设工程造价 等。另一类是 收 入类数据 , 这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益， 包括 租售收入 、应扣减的 营业税金 等。 第一节 房地产开发投资与成本费用估算 第二节 房地产开发收入估算 第三节 房地产开发投资资金筹措