浅析新背景下上市房地产企业资本结构决策—以万科为例.docVIP

摘?要 房地产作为我国的支柱产业，经过了二十多年的发展，势头越来越迅猛，它的位置也越来越凸显。资金是项目运作的生命线，资金链一旦断裂将给房地产企业和相关的金融机构带来很大的风险。合理、安全的企业资本结构关系着企业生存与发展，也是企业保持强有力竞争优势和企业价值最大化能否实现的关键.房地产行业是资本密集行业。因此，对上市房地产企业资本结构的分析及优化问题进行研究意义重大。本文浅析了新背景下上市房地产企业资本结构决策。然后以我国房地产行业的龙头万科地产为研究对象，对房地产上市公司资本结构现状及问题进行了分析，并针对以上问题提出了相应的对策建议。? 关键词：房地产；资本结构；万科地产 一、研究背景意义 房地产作为我国的支柱产业，经过了二十多年的发展，势头也越来越迅猛，竞争也越来越激烈。随着经济的发展，它的位置也越来越凸显，对我国的经济发展、社会就业、扩大内需等有着十分重要的作用。近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少，主要以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一，因此，分析研究房地产企业资本结构成为当前行业内急需解决的问题。? 国外对资本结构的实证研究主要集中于两个方面，一是以MM理论为基础，着重研究资本结构与企业绩效的关系；二是以理论为基础，着重研究资本结构的影响因素。然而，国内外学者就资本结构影响因素的实证研究，主要以全行业的上市公司为研究样本，分析的影响因素主要包括偿债能力、盈利能力、成长性、公司规模、股权结构等变量，但不同行业之间的负债比率一直保持着非常显著的差异。因此，全行业的研究结果对很多行业而言指导意义并不大，房地产行业就是一个具有特殊性的典型代表：首先，房地产行业的总资产负债率非常高，尤其是短期负债占有相当大的比重；其次，房地产行业融资渠道狭窄，现金流具有很强的不确定性；最后，政府的宏观调控政策对房地产行业影响巨大。所以，有必要对房地产行业上市公司资本结构的影响因素做进一步的分析。 国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。仅2007年就5次加息。自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率。2007年9月，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对申购第二套及以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，因此，对房地产资本结构现状的分析具有一定的意义。房地产业作为国民经济支柱产业。经济的发展，社会的进步，人民生活水平的提高等等，这些都离不开房地产业的发展，离不开居住环境的改善和提高。房地产行业的健康发展是促进全面小康生活的保证之一。 二、我国房地产上市公司资本结构分析 我国房地产企业资本结构总体情况据国家统计局统计，房地产开发资金来源中，企业自筹资金中大约有70％来自银行贷款；定金和预收款也有30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。受宏观政策调控影响，房地产开发企业贷款增幅下降，房地产开发企业贷款增长得到了初步控制，但数额仍比较大。 （一）我国房地产企业优化资本结构的运营模式 1．企业自力更生模式：这种模式主要是指房地产企业资本运营的改善，资本结构的优化都是通过企业自身的发展来实现的。这种模式可以分为以下几种：(1)自有资金加房地产信托融资模式（2)自有资金加房地产投资基金模式(3)混合模式(4)股权融资加银行贷款模式(5)通过上市融资优化资本结构 2．企业合作模式:这种模式主要是指房地产企业之间强强合并，通过取长补短的方式，在具体的项目中通过合作的方式发挥各自的优势，取得共赢。这样既可以保证项目的顺利进行，还可以增加企业实力，取得共赢。 3．企业重组模式:这种模式主要是指多个房地产企业都掌握一定的资源，但是一方具备明显的优势，为了发挥资源的最大效用，由共同的关联方进行资源控制权的调配就是企业重组。 4．企业并购模式:通过收购兼并的方式，房地产企业可以迅速做大做强或实现在某个区域市场或产品市场的立足。 （二）房地产企业的融资现状分析? 1.融资渠道单一，主要依靠银行贷款 我国房地产企业存在的共同问题就是资金短缺，银行贷款是我国房地产公司的主要融资渠道。2012年，全国房地产开发投资总额为71804亿人民币，比2011年上涨了16.2%。随着房地产开发投资金额的上升，我国房地产开发企业融资渠道的多样性并没有得到大的改善，而我国现阶段 \t /news/201308/14/_blank 商业地产开发主要还是依靠 \t /news/201308/14/_blank 银行贷款这种单一的融资方式。目前中国房地产融资渠道可以细分为十一种，其中比较常见的 融资渠道有国内银行贷款、发行资金信托、企业大陆上市、股权合作四种，而辅助性融资渠道包括企业海外上市、金融租赁、发行企业债、民间金