房地产开发项目风险分析与对策探讨.pdf

房地产开发项目风险分析与对策探讨 作者： 郑金海 马志强 郭华 联盟会员： 项目管理者联盟 转载 发布时间： 2010-5-14 点击： 1620 PMB： 0 【收藏本文】 摘 要： 依据房地产开发项目 的生命周期，将房地产开发项目的风险分为决策风险、土地风险、设计风险、建造风 险和销售风险等五类，并对其进行深入分析，在此基础上提出相应的风险防范对策。 关键词： 房地产开发 项目 风险 对策 随着我国经济社会的发展， 人们对房地产的需求增加， 极大地促进了房地产行业 的发展， 房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。 房地产行业具有资金 投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存 在于房地产开发项目的整个过程中。因而，对房地产开发项目的风险进行识别，进而 提出防范对策，具有重要的现实意义。 转自项目管理者 联盟 一、房地产开发项目的风险分析 根据房地产开发项目的流程， 可将房地产开发项目的风险依次分为决策风险、 土 地风险、设计风险、建造风险和销售风险等五类。 1. 决策风险。决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对 政治、 经济和社会发展趋势的研究， 综合分析市场的供需情况、 城市规划、 产业政策、 国家宏观经济政策等， 制定房地产开发项目策略， 以确定房地产开发项目经营的类型 和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的 限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以 及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的 开发类型定位对项目的成功与否至关重要， 房地产土建工程一旦完成， 很难再就房地 产的开发类型进行更改。 2. 土地风险。土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地 所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜 在收益能力， 是影响房地产投资风险的决定性因素。 土地政策风险来源于土地产权制 度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行 力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中， 对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一 般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种 复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑， 对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土 地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3. 设计风险。 设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大， 但对于工程造价 的影响却很大，有时能达到 75%。合理的设计可以降低成本 10%，由于设计原因引起 的质量事故占总事故量的 40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、 方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及 设计进度不能满足工程要求 ; 还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房 产滞销而引起收益下降。 所以设计前， 要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后， 再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的设计变更，从而规避设计风 险。 4. 建造风险。 建造风险主要体现在招投标、 合同、 承包商履约能力、