0705 东莞 中国住宅产业化初探定稿 刘晓龙精选.ppt

本报告是严格保密的。 中国住宅产业化初探 刘晓龙 东莞世联地产 2012 年 7 月 5 号 本报告是严格保密的。 2 住宅产业化 H ousing I ndustrialization 认识住宅产业化 住宅产业化发展前景展望 国内住宅产业化实践—万科 产业化的国内外发展历程 住宅产业化的优势 本报告是严格保密的。 认识产业化 一 本报告是严格保密的。 ? 住宅产业化（ Housing Industrialization ）： 就是采用社会化大生产（工业化生产）的方 式 建造住宅和经营住宅 。 ? 狭义： 将一栋房子拆成若干个“零件”，在工厂统一用模板制作完成，几乎所有的误 差均以毫米进行控制。然后运输到项目地，进行对接、浇筑。 造房子像堆积木、造汽 车一样建房子。 这种方式环保高效，而且相比较传统方式建造的住宅更具舒适性、安 全性。 ? 广义： 以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，从工厂化生产各种住宅 构配件、成品、半成品，以现场装配为基础，以人才科技为手段，通过将 住宅生产全 过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等环节联合 为一个完整的产业 系统，从而实现 住宅产供销一体化 的生产经营组织形式。 4 认识产业化 定 义 本报告是严格保密的。 5 认识产业化 像造汽车一样造房子 —流水线 工业化 现场装配 总装车间 设备 + 零 部件 住宅成品 汽 车 成 品 构件预制 冲压车间 焊接车间 涂装车间 卷钢 型钢 油漆 本报告是严格保密的。 6 认识产业化 三个阶段 住宅产业现代化 工厂化 工业化 现代化 把原来工地做的事搬到工厂里做， 施工工作地点转移 。 现场手工作业的传统建造方式被逐渐淘汰，构件生产的规模化 使之出现社会化分工，构件厂竞争日趋激烈，产生 构件部品标 准化生产规范 。 “工业化”生产中开始大量使用自动化的机械进行设计、生产、 安装施工，住宅产业化发展到最高水平—— 构件厂、物流、销 售商一体化，形成成熟产业体系。 本报告是严格保密的。 产业化的国内外发展历程 二 本报告是严格保密的。 ? 1910 年，建筑师沃尔特·格罗皮厄斯首次提出了“住宅产业化”的概念。此 后，世界各国便兴起了对住宅产业化的研究和实践。 ? 1927 年，美国著名的建筑师巴克敏斯特·富勒设计出了第一代多边形“最大 限度利用能源住宅”。 ? 1928 年第一届 国际现代建筑会议 (CIAM) 通过的拉萨拉兹宣言强调“建筑质 量的高低并不取决于工匠们的手艺，而在于要普遍地采用合理化的生产方法” ? 1944 年， 建筑与艺术 杂志用了一期的篇幅来讨论住宅产业化问题。 ? 1949 年，法国重建和规划部长委托琼·普鲁维设计出一种新型的大批量生产 的住宅 , 成本不得超过当时现有的最便宜的住宅。 ? 二战后， 世界各地出现了大规模的 “房荒”， 住宅建设掀起热潮，并由此引 发了住宅领域的一次大变革 ——住宅产业化。 8 发展历程 缘 起 本报告是严格保密的。 1955 年 ，以提供给大城市的普通劳动者住房为目的，日本设立了住宅公团 （现为住宅都市整备公团）。 同年 ，日本制定了 10 年的住宅建设计划。建设户数的 40% 是公共住宅，提供 给一般市民。各开发商为了完成目标户数，采用各种手段进行开发。 1955 年后期 ，木结构、钢结构、钢筋混凝土结构等各种各样的独立装配式住宅开始 进入了市场。 同一规格部件的大量生产，促进了住宅部品的规格化与产量化。 日本住宅公团从 1963 年 开始对公共住宅的居住对象进行了调查分析，制订了一系列标准设计。随后便开始了大 量的工业化住宅的生产。 1965 年 以后浴室、盥洗室等部品发展很快，组装式浴室、卫生间等也开始投放了市场。 1971 年 ，日本为了进一步开发和提高住宅部品，设立了住宅部品开发中心， KJ 部品改 为 BLBetterLiving ）部品。 发展历程 国 外 情 况 （以日本为例） 本报告是严格保密的。 10 发展历程 国 外 情 况 （以日本为例） 日本： 1969 年，日本制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，材料、设备、制品标准、 住宅性能标准、结构材料安全标准。并分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性