房地产营改增50个实操问题.pdfVIP

实用标准文案 房地产 50 个实操问题 1 合作建房拿地方式能否抵扣进项税额 依据财税【 2016 】36，房地产企业营改 增后， 土地成本可以按国土部门提供的行政 事业性收据，扣除 10%，但前提条件是土地 成本必须取得当地国土部门盖章的行政事 情性收据，如果没有行事业性收据，就不能 抵扣。 对非房开公司出土地， 房地产公司出资 金的合作建房，非房地产公司视同销售，按 照转让土地使用权计征 10%的增值税，也就 是说，非房地产公司与房地产公司合作建 房，约定分房产或分利润，不论哪种方式， 都视同销售。 2 股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？ 股权收购是指一个公司收购另一公司的 股权，得到了被收购方的土地，如果被收购 方的土地是通过招拍挂取得的， 收购方按被 收购方原来取得的国土部门出具的行政事 业性收据，抵扣 10%。如果被收购方的土地 是通过转让所得得到的土地， 被收购方原来 对土地的入账价值， 以原来被转让方视同销 精彩文档 实用标准文案 售开具的票据作价， 如果被收购方是通过国 家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。 3 不动产对外投资、分配等视同销售行为如 何控制风险？ 不动产对外投资、分配在税法中视同销售， 营改增以后，要缴纳增值税。依据财税 【2016 】36 号规定，如果转让 2016 年 4 月 30 日之前的不动产，选择 5%的简易征收， 如果不动产是 5 月 1 日以后取得的对外投资 所分配的，视同销售是按 10%缴税。因此， 对不动产对外投资和分配，视同销售，就分 为不动产是 5 月 1 日之前还是 5 月 1 日之后 转让两种情形。 4 房屋代建模式财税如何操作 房屋代建必须具备三个条件：（ 1）建设单 位（发包方）自己拥有土地，应以建设方的 名义去当地发改委立项报建审批和规划； （2）房屋代建的房地产公司不能垫款； （3） 代建的房地产公司只能从中收取代理费营 改增以后，房地产公司从事代建行为，按现 代服务业 6%缴纳增值税。 精彩文档 实用标准文案 ５土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、 排污费、 异地人防建设费可否作为房地产企 业的进项扣除？ 依据财税 【2016 】36 号文件规定， 房地产 公司从五月 1 日后，能扣除的成本只限于土 地出让金， 而土地出让金的扣除必须凭当地 财政部门开具的行政事业收收据扣除。因 此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异 地人防建设费不可以抵扣进项税。 如果拆迁补偿费不采用现金补偿， 采用产权 调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售 10% 缴税， 建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣 进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费 房开公司可抵扣 16%，建安成本可抵扣