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（商业模式）万达商业地产 经营模式 万达商业地产运营模式 1 、万达商业地产简介： 大连万达集团成立于 1988 年，1992 年改制为股份 XX 公司。经过十几年的发展， 万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产俩大支柱产业的大型企业集团。公司 总资产 100 亿元，年销售额约 100 亿元。 大连万达商业地产开发起于 1999 年，于全国首创了商业和地产开发相结合的 “订 单地产”的全新模式。大连万达集团商业管理XX 公司先和不同业态的世界 500 强商业连锁企业签订协议，再由万达商业公司购地开发，竣工后由商业企业负责 运营。 万达的商业模式的特色是强强联合、强中纳强。他们引进七大国际知名品牌主力 店：沃尔玛、欧倍德、百盛购物广场、灿坤 3Ｃ数码广场、红星—美凯龙国际家 居广场、新加坡大食代美食广场以及时代华纳。和时代华纳的谈判相当艰难，聘 请美国最优秀律师，仅协议书就有壹千多页。 万达选择战略合作伙伴有三个标准：具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企 业；社会知名度高，亲和力强的亚洲超壹流企业；国内关联行业的前三名。王健 林称，此举意于增强万达商业广场的影响力和抗风险的能力。 万达商业公司于全国各大城市投资建设的 “万达商业广场”均位于城市黄金地段， 拥有壹流的购物休闲环境。截至目前，万达已开工建设了北京、上海、大连、长 春、长沙、青岛、济南、南京、南昌、天津、沈阳、南宁、武汉、西安、哈尔滨 等城市的商业项目，总投资逾百亿元，总建筑面积达 160 万平方米。计划到 2004 年，万达商 业公司将于全国建设 30 个之上的商业广场。 万达集团现有从事住宅房地产和商业房地产开发的专业人员约 600 人，平均年龄 36 岁，全部具有大学本科之上学历，硕士、博士占员工总数的50%之上，管理层 全部具有硕士之上学历。 2 、何谓 “订单地产” ： “订单地产”是万达商业公司于进行商业地产运作过程中采用的壹种先进的运营 模式，也是万达引以为豪的壹项创新。 万达和十多家世界 500 强企业和跨国企业建立了广泛而深入的战略合作关系。万 达投资建设运营的每壹个连锁商业广场于项目确定前，均和合作伙伴共同进行市 场调研，以不同的身份，从地产和商业运营俩个不同角度来进行科学、严密的分 析和论证，于得出壹致结论后，由万达进行地产开发，且和合作伙伴签订框架性 协议。 正因为如此，万达开发的商业地产项目就能够最大限度的满足运营商的运营发展 需求，又保证了开发商的销售通道顺畅。而且，于大规模城市新区的开发建设中， 营建购物中心能够说是形成壹种生产力，能够快速有效的带动该地区发展成居住、 办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区，造成关联地域、物业开发的急剧 升值和高额 盈利。 3 、万达商业地产的调整： 自2002 年 4 月 28 日长春万达商业广场开工以来，至去年底，万达商业地产项目 共开工 16 个，其中 11 个已对外销售，涉及业主超过 2000 人。万达第壹批 6 个 项目（长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京）均是 “商业广场”的形式，出售 物业部分以单店为主；第二批则开始做购物中心（Mall ）的形式，由主力店和单 店构成。 和此前几年的开发销售模式相比，万达商业地产的自我调整正悄然进行。这是因 为经过壹段时间的运营，万达商业广场售出的商铺运营情况且不理想。中海华通 商务机构总经理吴焕贤考察万达的部分项目后认为，造成小商户压力的原因于于， 万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分 压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场有 10%左右的店面不得不出售，以回收 部分 资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨 额成本。因此，于前期，小商户的运营压力很大，也反过来影响了万达广场的整 体形象。 最近长春、济南的商业广场和业主的物业纠纷，当下找到了解决办法。济南万达 商业广场的解决办法是，由万达自行补贴面积（约 2000 平方米）的方式引进壹 家电器超市，3 年内以固定租金租下各业主的商铺统壹运营。长春万达商业广场 也将采用类似办法。 2003 年，万达有 8 个商业广场开业，但潜隐的问题也次第暴露。购物广场对周边 的建筑和交通均有壹定要求，但济南购物广场的后面是民宅，少数业主招商困难； 虽然万达方面销售合同中没有向业主提出过售后包租、返租的承诺，但长春购物 广场的几位业主却宣称开发商有广告欺诈之嫌。于是就有了万达主动寻求商业品 牌进行统壹运营管理的举动。 虽然王健林认为，对于已开工近20 个项目的商业地产来说，有壹