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解析住宅小区停车服务费 随着《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》发 布，引发了社会热议。其中，最受关注的莫过于住宅小区停车服务价 格的放开。近日，网络及微信中就物业服务企业是否有权收取住宅小 区停车服务费展开了激辩 综合各种言论，其中不乏一些所谓权威人 士对《物权法》断章取义、混淆视听之言论 为了澄清片面观点对广大 民众产生的误导，使其对社会秩序造成的负面影响回归理性，作为业 内人士，有必要撰文从法理角度对相关争议作出正确解读 一、收取停车服务费的基本原则 物业服务企业是否有权收取停车服务费，本身就是一个伪命 题。抛开事务本 来判定行为对错犹如盲人摸象。住宅小区停车服务 收费是否合法合理，取决于该小区停车场地的权益归属以及管理服务 实现过程是否合乎法规程序 违背客观事实而妄加主观评判，有悖于 法理的逻辑性 国家发改委对于住宅小区停车服务价格的定义是：“物业服 务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同的约定， 向住宅小区业主或者使用人提供停车场地、设施及管理服务所收取的 费用” 这里，体现了三项基本原则：接受委托原则、合同约定原则、管 理服务原则 基于上述基本原则，结合相关法律法规，正确的论断应当是： 物业服务企业未经当事人委托或者未经业主共同决定，不得擅自收取 停车服务费 换言之，经当事人委托或者经业主同意，物业服务企业 可以收取停车服务费 二、收取停车服务费的法理依据 业主在所居住的住宅小区内停放车辆，需要按照相关约定缴 纳停车服务费，不但具有合法性，更兼具合理性 1 （一）合法性 住宅小区停车场地权益归属源自《物权法》相关法律条文。其 中第六章“业主的建筑物区分所有权”针对住宅小区内用于停放汽车的 车位、车库权属作出了明确界定。核心条文如下： “第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 应当首先满足业主的需要 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当 事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属 于业主共有” 上述法条所列三项条款，首先规定业主优先原则，其次界定 不同性 的车位归属。由此可以看出，住宅小区用于停放汽车的车位、 车库分为两大类：一是规划车位、车库；二是占用业主共有道路的车位 法规分类表明： 1 、规划车位、车库的权益归属于当事人（建设单位或买受人、 获赠人或租赁人），不属于全体业主共有。所涉及的停车服务费如何 收取、所得收益如何分配使用，是由当事人之间进行约定，并非业主、 业主大会或业主委员会决定范畴 2 、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。所涉及的停车服务费如何收取、所得收益如何分配使 用，是由业主或业主大会共同决定的 实践中，许多业主甚至包括个别建设单位、物业公司对于何 谓规划车位、车库概念不清。因而，为了进一步明确相关法律规定，最 高人民法院结合民事审判实践，发布了《关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】7 号），就相关 问题 作出了进一步阐释： 2 1 、“第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊 位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分 ：具有构造 上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能 够登记成为特定业主所有权的客体” 该项条款，说明了包括规划车位、车库如同住宅用房，属于 相关权益人的专有部位。既为专有何来共有之说？ 2 、“第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附 赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十 四条第一款有关‘应