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杭州市房地产市场调查分析暨闲林调研报告 一、政策罗列及相关解读... 2 二、闲林板块区域特征及规划对房地产带来的影响... 7 三、闲林板块总体土地供应放量情况... 8 四、闲林板块商品房供应情况... 9 五、闲林板块商品房价格情况... 10 六、闲林版块高价位楼盘销售价格走势调查... 11 七、闲林板块楼盘二手房市场挂牌情况调查... 13 八、开发商解读... 15 九、市场分析总结及未来发展趋势预测... 16 附件、个案调查汇总... 20 一、政策罗列及相关解读... 2 二、闲林板块区域特征及规划对房地产带来的影响... 7 三、闲林板块总体土地供应放量情况... 8 四、闲林板块商品房供应情况... 9 五、闲林板块商品房价格情况... 10 六、闲林版块高价位楼盘销售价格走势调查... 11 七、闲林板块楼盘二手房市场挂牌情况调查... 13 八、开发商解读... 15 九、市场分析总结及未来发展趋势预测... 16 附件、个案调查汇总... 20 一、政策罗列及相关解读 3 月底，国务院常务会议讨论并通过 《国务院 2005 年工作要点》，其中整理出八 条意见。简称“国八条”。 4 月 27 日，国务院总理温家宝提出调控楼市新八点，简称“温八条”。 主要内容 “国八条”意见为： 高度重视稳定住房价格；切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度， 建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关 责任人责任；大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经 济住房土地供应，并督促建设；严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量； 正确引导居民合理消费需求； 全面监测房地产市场运行； 积极贯彻调控住房供 求的各项政策措施； 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 “温八条”意见为： 强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；加强 对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有 效供应；完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；运用税收等 经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；加强金融 监管；切实整顿和规范市场秩序；加强市场监测，完善市场信息披露制度。 政策目的 从政策出台的时间与时机来看，政府对目前房地产市场的火爆并非无视，在 通过金融调控手段没有达到稳定房价的目的之后，决定采用更直接的方式 ，来挤出房地产泡沫。 政策解读 1 从此次政策实施的力度上来看，明显与之前的宏观调控政策有很大的不同，将领 导责任也与当地房价挂钩。这使得地方政府在控制房价方面下更大的力气。但从 另一方面来说，由于采用了一刀切，很多二线城市受的影响更大一些。 普通住房新标准 6 月 1 日起执行 主要内容 住宅中的非普通住宅政策为：非普通住宅将没有契税的优惠，将以总房价的 3%征收（现所有公寓为1.5%）；非普通住宅一年内转手交易，按总额的5.5%征收 营业税；满两年后转手交易，享受不到普通住宅营业税免征的政策，而按照差价 部分的5.5%征收。 非普通住宅定义：根据建设部等七部门发出《关于做好稳定住房价格工作的 意见》，普通住宅需同时满足三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；1、 单套建筑面积在 120 平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均 交易价格1.2倍以下。也就是说，只要不满足这三个条件的，则视为“非普通住 宅”。 同时国家对于重点城市予以一定的自主权，因此杭州的面积限制为： 140 平方米。排屋、别墅为非普通住宅。价格上限1.44倍。萧山、余杭也是140方。 余杭区不满5年的二手房上市交易要交总房价2%的所得税，或者差价的20% 政策目的 这个政策的主要目的是调整住房结构，改变目前户型面积越来越大的趋势，使得 更多的工薪阶层能有更大的挑选余地。 政策解读 由于目前杭州很多在售楼盘的户型面积都较大，据不完全统计，有一半左右 的房型面积超过标准。 从杭州的政策上来看，普通住宅的定义比较宽泛，不会对市场有过大的冲击。 而高档住宅消费群本身一直在执行 3%的契税政策，而购买非普通住