房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归.pdfVIP

房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归 摘要：房地产是一个具有二重性的产业。一方面，它是实体经济的一个子 部门，另一方面，又有非常强烈的虚拟经济属性，这主要表现在价格的强波动 性、资本增殖的自主性和产业资本的虚拟化等方面。因此，在分析房地产市场 价格是否偏离其价值时，不仅要从房价收入比、房地产空置率、房价租金比等 实体经济的角度出发，也要从货币供应量、利率、信用、金融自由化等虚拟经 济的角度出发。以美国次级债危机为例，从实体经济因素分析美国泡沫的生成 虽有意义，但存在缺陷，美国的次级债危机不仅是一种价格泡沫，更是一种以 货币、金融衍生产品为基础的信用泡沫。本文发现，从虚拟经济的角度来判断 和预测房地产市场的走向，较之实体经济更有意义，而且，房地产泡沫的治理 也离不开货币金融政策的支持配合。 关键词：房地产 虚拟化 实体经济 美国次级债 一、传统一元分析框架的缺陷 房地产被称为“不动产”(Property)，是指土地及其土地上的永久建筑。 在人类的其他生产和生活活动中，房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正 常运行必不可少的条件。因此，在传统的理论视野中，房地产一般都被认为是 实体经济中的一个子部门。长期以来，人们也习惯于用实际收入、家庭与人口 数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而 言，是否已经产生了泡沫，或者，是高了还是低了，有没有偏离其本身的价 值，从目前学术界各种观点来看，主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房 地产价格收入比(Housing Price-to-income-Ratio)。所谓房价收入比，是指住 房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查， 一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6 倍左右，这是一般的标准。 第二是房地产空置率(Vacancies)，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面 积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品 房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危 险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发 展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。 第三个标准是房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建 筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售 比一般界定为300:1～200:1。如果房价租金高于300:1，意味着房产投资价值 相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200:1，表明这一区域房产投资潜力 相对较大，后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1，均表明 房产价格偏离理性真实的房产价值。 第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内 在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 不可否认，以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动，但是，研究 表明，仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。Quigley使用1986- 1994年美国41个大城市截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就 业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞 后变量对房地产价格进行分析，结果表明，这些解释变量对房地产价格具有一 定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，预测最准确的模型错误率也 高达52.73％。19(见表2-1)这意味着，房地产市场价格出现异常波动时，只根 据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然，房地产价格的变 动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释，必须联系货币和资本市场等 虚拟经济领域的因素。 二、房地产业的二重性 在当代社会经济中，房地产是一个具有二重性的产业。一方面，在传统产 业理论中，它是实体经济的一个子部门，强调房地产作为不动产的物理特征和 物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水 平大致平行发展。另一方面，却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国，中国 证监会(CSRC)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业 分类与代码》(国家标准GB/T4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中， 房地产业作为单独的一个门类，在所有产业中排行第15位(分类代码：J)。证 监会是将房地产业单列出来，不仅是为了突出房地产业的重要性，更是由于房