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论新宏观形势下我国房地产企业融资困境及对策  　　    　　摘要：随着当前国家宏观调控力度的加大和经济政策的密集出台， 房地产融资日趋 难。房地产如何适应新的形势变化，确保资金来源 稳定 展是一个亟待解决的 问题。本文结合当前宏观形势，对房地产 面临的融资困境进行简要分析，并对房地产如何走出困境提出几点对 策。  关键词 ： 新宏观形势 房地产 融资 困境 对策  　　为了应对金融危机和刺激经济 展，20XX 年我国出台了积极的 财政政策和适度宽松货币政策，致使 20XX 年的信贷规模超过预期 30%，大量资金涌入房地产行业，市场强势回暖，引 了明显的通胀 预期。20XX 年 4 月，“国十条”提出加强对房地产开 的融资监管，国 有资产和金融监管部门了加大查处力度。随后，银监会主席刘明康在 银监会 20XX 年第四次经济金融形势通报会上强调，要高度关注房地 产的贷款风险。随着紧缩银根和抑制通胀政策的接连出台，宏观经济 的主基调转向稳健和从紧，信贷政策日趋严格，房地产融资难度增加。 房地产的融资现状及困境，值得关注。  　　一、我国房地产融资现状及问题  　　目前，房地产的资金来源主要是国内贷款、利用外资、自筹资金、 其他资金等。根据表 1- 1，20XX 年，房地产开发资金达 30700 亿元， 国内贷款、利用外资、自筹资金、其他 资金所占比重分别为%、%、 41%和%。20XX 年，房地产开 本年资金来源 57128 亿元，比上年增 长%。其中，国内贷款 11293 亿元，增长% ；利用外资 470 亿元，下降% ； 自筹资金 17906 亿元，增长% ；其他资金 27459 亿元，增长%。在其他资 金中，定金及预收款 15914 亿元，增长%。  　　表 1- 120XX- 20XX 年我国房地产开 投资的资金来源结构表  　　数据来源：中国统计年鉴 20XX  　　从上表中可看出，对于银行的直接贷款近五年来平均水平在 20%左右，而定金与预收款部分也主要是购房人通过银行按揭贷款等 方式取得，属于间接的银行贷款。粗略的估计，除房利用 售新股或 者债券融资的方式获取的自筹资金外，房地产的资金来源构成中对于 银行的依赖占 60%-70%，从而形成了我国房地产的融资结构比较单 一，高度依赖银行的特征，在新形势下，融资凸显出以下问题：  　　 1.银行贷款大量收缩  　　据统计，20XX 年以来，房地产资金来源增速整体放缓。前4 个月 获得银行授信的房企十分有限，且金额合计不超过500 亿元。在20XX 年，银行提供授信额超过 3300 亿元。为加强流动性管理，适度调控货 币信贷投放，20XX 年央行曾分别于 1 月、2 月和 5 月三次上调存款准 备金率个百分点，后又于 11 月 16 日、29 日两次上调个百分点。  　　20XX 年 12 月 10 日，中国人民银行宣布自 20XX 年 12 月 20 日 起，年内第 6 次上调存款准备金率个百分点，大型商业银行的存款准 备金率达到%，创下历史最高。据央行公布的 12 月份银行存款数据推 算，此次上调预计可冻结资金 3500 亿元左右。在此背景下，房企的资 金压力不言而喻。  　　2.上市融资门槛高  　　房企上市条件比较严格，截止 20XX 年末，我国上市房企仅 131 家。20XX 年来，证监会暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过 股市进行再融资，以抑制房价泡沫，至少有 30 家放弃了上市。直接上 市受挫，使得房地产采用迂回方式通过“买壳”或“借壳”上市，或直接海 外上市。而早在 20XX 年末，中国证券监督管理委员会就开始限制房 地产首次公开 行股票以及其他再融资方式，只放行优质的房企以借 壳的方式上市。所以，上市融资对大多数房地产来说，短期内还是比较 难的。  　　3.信托融资受到限制  　　房地产信托融资具有资金成本低、资金操作风险小、产品操作方 式比较灵活以及满足广大投资者需求的特点。但融资规模受限，流动 性差，近年 门槛逐渐提高。20XX 年 3 月 25 日颁布的《中国银监会关于 支持信托公司创新 展有关 问题的通知》规定：信托公司