苏州市2000年以来房地产发展现状及发展趋势.pdfVIP

苏州市 2000 年以来房地产发展现状及发展趋势 2000 年以来,面对宏观调控新举措和新形势，苏州上下主动顺应 市场，积极应对，房地产市场开发投资依然保持快速增长态势。 一、当前房地产市场发展现状 2008 年上半年，在国家继续强化宏观调控的新形势下，苏州房地 产开发投资继 在高位运行，增速高于全国平均水平。 （一）房地产开发现状——继 在高位运行 1、投资高速增长，在城镇投资中比重继 提高 2008 年以来，苏州房地产开发投资继 保持 2007 年以来快速增 长的态势。上半年，全市房地产完成开发投资比去年同期增长 36.1%， 增速比去年同期加快 3.3 个百分点，比一季度加快 5 个百分点。房地产 投资的快速增长使其在城镇投资总量中所占的份额继 提升,由去年 同期的 26.4%提高到 29.3%, 同比提高了 2.9 个百分点。 　2、开发规模持续扩大，住房供应结构继 改善 2008 年以来，苏州商品房的开发规模不断扩大,同时住房的供应 结构也得到进一步的改善。全市商品房施工面积、新开工面积快速增 长，特别是 90 平方米及以下商品房投入力度明显加大,在住宅中所占 的比重不断提高。上半年，全市商品房施工面积、新开工面积比去年 同期分别增长 28.0%、26.0%。在商品房总计中，住宅的施工面积、新开 工面积分别比去年同期增长 28.0%、23.0% ；其中90 平方米及以下商品 住宅的施工面积、新开工面积同比分别增长 65.6%、35.3%,其在住宅中 所占的比重分别由去年同期的 13.6%、16.7%提高到 17.6%、18.4%,同 比分别提高 3.9 个和 1.7 个百分点。 　3、投资总量继 上升，增速高于全国平均水平 今年上半年全国房地产投资完成 13195.7 亿元，比去年同期增长 33.5%。苏州增速比全国平均水平高 2.6 个百分点。 　　 （二）动因所在——惯性影响、价格拉动、信心支撑 　房地产项 目由于本身的开发惯性、政策环境的影响以及其他 些因素，因此企业的开发与销售在特定的时间会相对脱节，也就是说， 即期市场表现与市场信号往往存在时滞现象。初步分析，我们认为支 撑目前房地产开发高速增长的因素，主要有以下几个方面： 1 、房地产开发的惯性作用。房地产项 目的开发周期都在一年以 上，没有十分特殊的情况一般不会中断，因而其现在的开发态势和特 征会延 以前的趋势，呈现出开发惯性。 2 、土地购置费的高速增长拉动了房地产投资的增幅。2007 年房 地产销售持 旺盛，供给明显小于需求，在这样的大背景下，开发商 加大购买土地的力度，同时土地价格也不断上涨，致使土地购置费相 应增加。2007 年全年，苏州开发企业土地购置面积增长 16.3％，成交 价款增长43.4％。这些拍得的土地当中有很大一部分需要结转到2008 年陆 支付土地购置费。 3 、企业的开发成本大幅提高也助长了房地产投资的快速增长。 随着物价水平的整体上涨，开发企业的成本投入也大幅提高。首先是 以钢材、水泥为首的主要建设材料的价格涨幅较快。二季度苏州固定 资产投资价格指数为 112.3％，其中建筑安装价格指数为 119.9％。此 外，一些环保节能新型材料的使用，也提高了企业的建设成本。其次 是施工单位的工人和开发企业的管理人员工资薪酬的提高，也在一定 程度上提高了企业的成本投入。再次是宏观调控下的银根紧缩增加了 企业的财务费用。近年来国家连 提高贷款利率直接增加了开发企业 的融资成本。 　4、企业存量土地不断开发也需要大量投资。2007 年下半年以来， 国家的宏观调控政策进一步加强。对房地产行业产生较大影响的政策 主要是“二税 费”，即清算土地增值税、增加土地使用税和建设土地 有偿使用费。因为囤积土地的成本大大提高，房地产开发企业为了减 少持有土地的成本支出，不得不按时开发已经囤积的和原本打算囤积 的土地，开发节奏加快，开发周期也随之缩短。因此，即使在当前房地 产市场相对低迷的情况下，全省的房屋施工面积和新开工面积的增幅 仍然保持在较高的水平。 5、大中型