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山东建筑大学 商学院·大作业 课程名称： 房地产估价 班 级： 工商 121-2 任课教师： 陈 健 学生姓名： 学 号： 所属学期： 2014－ 2015 学年第 2 学期 房地产估价测算报告 估价项目名称：济南市历山路 142号凯旋 c 座商业用房 转让价值评估 估 价 人 员: 一、 估价对象一般情况： 1 （一）估价对象土地使用权概况： 1 （二）估价对象房产概况委估的地上建筑物和地上附着物主要为写字楼、小 写字楼、资料室和附属用房。 1 二、 估价目的： 2 三、 估价时点 2 四、估价方法实用性分析 2 五、估价测算过程（以首层为例作详细说明） 2 （一）运用收益法测算估价对象（商业用房）市场价值 2 （二）运用市场比较法测算估价对象（商业用房）市场价值 4 六、房地产估价结果的确定 5 一、 估价对象一般情况： （一）估价对象土地使用权概况： 估价对象所占用的土地位于位于济南市历山路 142号凯旋，土地使用权 总面积平方米，地上建有写字楼及商业附属用房。土地登记用途为商业，估 价时点，已取得国有土地使用证，土地容积率为。该地块形状较规则，土地 开发程度为宗地内外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力 及宗地内土地平整。 （二）估价对象房产概况委估的地上建筑物和地上附着物主要为写字楼、小写 字楼、资料室和附属用房。 (1)主写字楼具体结构、内外装修、设备状况如下： 建成时间： 1993 年 12 月， 1999年进行了二次装修； 建筑面积：； 结构形式：混合结构； 层 数：地上七层，地下一层； 层 高：首层，二至七层，地下； 外 窗：铝合金窗；外墙装修：外墙砖； 首 层：为大厅及会议室， 首层入口为钢化玻璃门和自动不锈钢门， 地面铺花 岗岩，墙面刷涂料， 吸音板吊顶， 木墙裙，不锈钢门， 会议室柱子贴花岗岩； 二至七层：主要为写字室，地砖地面，墙面刷涂料，木门，水泥踢脚； 地下室：为食堂，地面铺红岗砖，墙面刷涂料，油漆墙裙； 卫生设备：一层 COTTO 卫生洁具，其他层为普通卫生洁具； 水电、暖卫设施齐全，一部广州日立电梯，载重 1000Kg 估价对象已使用二十一年，维护保养状况尚好，主要结构未发现沉降变形现 象。 (2)小写字楼具体结构、内外装修、设备状况如下： 建成时间： 1969 年 12 月， 2000 年进行了二次装修； 结构形式：混合结构； 建筑面积：； 层 数：地上二层； 层 高： ； 门 窗：木门窗，部分铝合金门窗； 外墙装修：涂料外墙；少部分石料装饰 地 面：地砖； 墙 面：大白墙面；水 电、暖卫设施齐全。 估价对象已使用三十八年，维护保养状况尚好，主要结构未发现沉降变形现 象。 (3)资料室为平房，建筑面积共，混合结构，木门窗，水泥地面，普通装修。 (4)附属用房为平房，建筑面积共 160m2 （其中58 平方米为房上房）； 砖木