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浅析我国房地产价格影响因素 摘 要：自上世纪90 年代以来，我国房地产开发规模以每年平均20%左右的速度高速增长， 房地产行业空前繁荣，在整个国民经济中的地位也举足轻重。于此同时，房地产市场的价格 也在持续攀升。影响房地产价格的因素是错综复杂的,这也就决定房价并不是一成不变的,而 是由多种因素发展变化、共同作用的结果。本文选取了92 年到07 年的数据，运用回归分析 方法, 对房地产价格的决定因素进行了实证分析。研究结果表明, 房地产价格的主要影响因 素为房产价格与住宅建设成本，居民可支配收入、就业率和利率。 关键词：房地产价格；回归分析；模型检验；影响因素 中图分类号：F 1．引言 房地产业是国民经济的重要支柱产业之一。2000—2007年，我国房地产开发投资基本 保持平稳增长，年均增长率达到25.8%，占固定资产投资的比重保持在年均20%左右。房地 产开发投资增速超过固定资产投资增速，远高于GDP 增速。虽然房地产业在07年下半年开 始受到美国次贷危机和波及全球的金融危机的影响而下滑，但房地产业依然是拉动经济增长 的主要因素之一。 房地产价格是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示,其形成一是来源于从规划设 计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值, [1]房地产是人类最基本的生活和 二是来源于资本化的地租,即土地使用权价格或所有权价格。 消费资料,房地产也是最重要的生产资料之一,房地产价格关系到国计民生,是一个十分敏感 的价格。分析影响房地产价格的因素,对经济和社会发展具有重要意义。 房地产价格的基本因素受到供求关系影响，但由于我国正处于城市化阶段，人口和居民 收入的不断增长构成了对房地产住宅的稳定需求，所以，我们在考虑变量时不将人口增长和 行业投资因素引入。另外，房地产住宅建设成本很大一部分是开发成本。开发成本包括土地 征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间 接费用等。[2] 根据房地产价格的形成要同时具备效用性、相对稀缺性和有效需求这三个条件，本文建 立了居民住宅建设成本，居民可支配收入、就业率及利率对房地产价格影响的多元回归方程。 2 ．变量选择 选取全国商品房平均销售价格（PRI ）表征房地产市场价格作为被解释变量。房地产价 格与消费者收入水平有很大关系，模型中以城镇居民人均可支配收入(INC)为代表变量表征 收入。以房地产开发企业竣工房屋造价（MC ）表征住宅建设成本。失业率间接体现出具有 购房能力的人数变化状况，失业率升高代表着具有购房能力的人数减少, 房地产有效需求相 应降低, 房价将呈现下降的趋势，模型中以城镇居民失业率(UE)表征失业率。利率以银行贷 款利率（IR ）表征。以这四者作为解释变量。资料来源于《中国统计年鉴》，其中涉及到价 格的问题均以1978 年为不变价，并对部分数据进行了处理。 - 1 - 3 ．实证分析 3.1 模型建立 下表列出了 1992-2007 年全国商品房平均销售价格 PRI 与房地产开发企业竣工房屋造价 MC ，城镇居民人均可支配收入INC, 城镇居民就业率UE ，利率IR 的相关数据。 表 1 全国商品房销售价格及相关数据[3] 全国商品房平均 房地产开发企业 城镇人均可支 失业率 金融机构贷款 年份 销售价格PIR 竣工房屋造价 配收入INC UE 基准利率IR MC （100%）