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谈谈房地产企业以卖楼花形式合作建房的避税问题 一、炒楼花的背景介绍。 以前，卖楼花指的是房子还没开始动工,开发商将图纸预售给购 房者，由于房地产企业信誉问题，出现过诈骗现象，为了控制社会矛 盾，政府明文规定，这种性质属于违法行为。房地产企业是一个资金 密集型的行业，一个项目拿下来，往往没有开工建设资金，如果超过 一定开发期限未完工的，政府会以经济手段制裁，如果超过规定期限 未开工的，政府将无偿收回土地；而这时，一些实力更小的公司，无 法拿到项目。这种情况下，就出现了公司之间买卖楼座图纸的行为， 价格仅限于土地及部分配套，建安成本及部分配套由买家实施并承 担，并收益商品房销售收入，而对外的所有手续均以甲方名义实施， 这种模式就是本文将阐述的卖楼花行为。卖地的一方为了招揽生意， 往往承担房款中楼花部分的税金，超出楼花款的房款余额部分的税 金，由另一方承担。下面分析有关税收政策。 二、税法规定。 其他形式合作，肯定缴税，这里不再重复；有没有不缴营业税的 情况呢？ 首先，我们看看国税函【1995】第 156 号第十七条规定：第二种 形式是土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合 营企业，合作建房。 1 1、若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，对 土地出让方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业 税；只对合营企业销售房屋的收入按销售不动产税目征收营业税； 对双方分得的利润不征营业税。 2 、房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构 成“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，因此对出 让土地方向合营企业转让的土地，应当按“转让无形资产”税目征收 营业税。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再 按“销售不动产”税目征收营业税。 3 、若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成， 或提取固定金额利润的方式参与分配，则不属于营业税所称“以无形 资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，而属于土地出让方将 土地使用权转让给合营企业的行为，对于出让方取得的固定利润或从 销售收入按比例提取的收入按转让无形资产税目征收营业税；对于 合营企业则按全部房屋取得的销售收入，按“销售不动产”税目征收 营业税。 从政策中可以看出，按照第 1 种规定可以不交税。 下面再看一个文件： 国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复 国税函 [2005]1003 号 海南省地方税务局： 你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收 2 问题的请示》（琼地税发[2005]57 号）收悉。经研究，批复如下： 鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均 为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产 的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名 义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务 总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156 号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。 关于《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收 问题的请示》（琼地税发[2005]57 号）的具体内容查不到，估计合作 合同中乙方仅提供资金，收取利息，视同甲方的一种融资行为。 三、合作合同与协议。 依法经营是企业发展应该遵循的规则，通过研究税法，精心策 划，合作时从签合同开始运作，是可以达到避税目的的。根据前面提 到的文件，我们分别研究两种模式。 第一种，乙方参与，以甲方名义合作开发。 这种模式，同样存在两种模式，一个是共同出资成立公司，并 按照出资比例承担风险，分享利润，不存在楼花问题，不缴营业税。 另一种是现在比较常见的合作模式，按照比例分配房屋或土地出让方 提取固定金额利润的方式参与分配（表面回避地价，实际按照面积收 取土地价款），如果合同签成这样，毫无疑问，视同转让土地，缴纳