案例4--产权酒店风险投资分析[整理].pdfVIP

精品 产权酒店风险投资分析 北京邮电大学经济管理学院 林齐宁 近几年，我国北京、云南、 山东等地都先后向投资者推出 产权酒店，很多投资者对这一新的投资经营模式很感兴趣。 这里我们提供一个真实的产权酒店投资案例。某房地产公司 2002 年在北京延庆县著名旅游度假风景区八达岭温泉度假 村附近推出一四星级产权酒店，如图 1 所示。 图 1 产权酒店外观照片 该产权酒店位于北京延庆县， 附近有龙庆峡， 八达岭长城， 康西草原，松山自然保护区，野生动物园，石京龙滑雪场等 著名旅游景区和休闲娱乐活动场所。如图 2 所示。 welcome 精品 图 2 产权酒店位置图 产权酒店按间出售给投资者， 投资者拥有产权。 该房地产 公司承诺将产权酒店委托北京某一著名饭店经营管理。该产 权酒店有多种类型标准间和套间，其中有一类标准间面积为 52.06 平方米 ，房价： 35 万，要求投资者至少首付 11 万， 可贷款 24 万。投资者可选择如下两种投资方式： 选择 A ：年分红。 投资者参加酒店年分红， 分享酒店经营 利润。酒店每天根据当天投资者购买的相应类型房间的入住 率和总收入，扣除其经营成本后将利润平均分给该类房间的 投资者。当时营销人员向投资者提供按如下计算每年收入： 390 元/ 天（房价） *183 天（按 50% 入住率） * 65% （平均折扣率） =46390.5 元 选择 B ：固定年利率： 10% 。投资者每年按总投资额 （35 万）的 10% 获得回报， 即每年收入为： 35 万 （总投资）*10% welcome 精品 （年利率）=3.5 万。 另外选择 B 的投资者每年还可获得 1 万免费居住奖券。 免费居住奖券可给朋友和其他人使用，但不能兑换现金。免 费居住奖券不能在五一，十一和春节三个黄金假日使用。 两种选择每年均要支付如下费用： 1 、还贷款： 1589.28*12 月 =19071.36 元/ 年 2 、物业费： 8 元/ 米 2 月*52.06 米 2 *12 月=4997.76 元/ 年 3 、税： 选择 A ：（46390.5-4997.76 ）*5%=2069.637 元/ 年， 选择 B ：（35000-4997.76 ）*5%=1500 4 、水电费： 1000 元/ 年 选 择 A 年 估 计 净 收 益 ： 46390.5- 19071.36- 4997.76- 2069.637-1000=19251.734