Chap房地产估价概述.pptVIP

二）房地产的三种形态 土地（地产） 建筑物（房产） 土地＋建筑物（房地） 估价的两种思路： 1 、分离评估，综合计价 （房地价＝房价＋地价） 2 、整体考虑，综合评估 二、估价师对房地产的描述与分析 一 ）土地的描述与分析 1 、名称 2 、位置（区位） 3 、四至 4 、面积 5 、形状 6 、地势 7 、土壤及地基状况 一）土地的描述与分析 8 、权利状况 9 、使用条件 10 、开发利用情况 11 、交通条件 12 、周围环境景观 13 、公共服务设施完备程度 14 、其它 二、估价师对房地产的描述与分析 1 、名称 2 、位置 3 、规模 4 、年龄 5 、层数和高度 6 、建筑结构 7 、设施设备 8 、装饰装修 二）建筑物的描述与分析 二）建筑物的描述与分析 9 、层高或净高 10 、空间布局 11 、防水、保温、隔热、隔音、通风、 采光、日照 12 、外观 13 、维修养护情况及完损程度 14 、权利状况 15 、占有使用情况 16 、其他 三、房地产的特性 一）土地的特性 1 、土地的自然特性 1 ）具有承载力 2 ）具有肥力 3 ）位置固定性 4 ）数量有限性 5 ）土地利用的永续性 6 ）个别性 三、房地产的特性 2 、土地的人文特性 1 ）土地用途的多样性 2 ）社会经济位置的可变性 3 ）合并与分割的可能性 二）房地产的特性 1 、不可移动性（位置固定性） 2 、独一无二性（个别性） 3 、长期使用性（寿命长久性） 4 、数量有限性 5 、用途多样性 二）房地产的特性 6 、相互影响性 7 、易受政策限制性 8 、大量投资性（价值高大性） 9 、难以变现性 10 、保值增值性 四、房地产的类型： 一）按用途分： 房地产按其用途来划分，主要分为下列 10 类： 1 ．居住房地产 2 ．商业房地产 3 ．办公房地产 4 ．旅馆房地产 5 ．餐饮房地产 6 ．娱乐房地产 7 ．工业和仓储房地产 8 ．农业房地产 9 ．特殊用途房地产 10 ．综合房地产 二）按开发程度来划分的类型 房地产按其开发程度来划分，主要分为下 列 5 类： ? 1 ．生地： 是指不具有城市基础设施的土地， 如荒地、农地。 ? 2 ．毛地： 是指具有一定城市基础设施，但 地上有待拆迁房屋的土地。 ? 3 ．熟地： 是指具有完善的城市基础设施、 土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土 地。 二）按开发程度来划分的类型 ? 4 ．在建工程： 是指地上建筑物已开始建 设但尚未建成，不具备使用条件的房地 产。该房地产不一定正在建设，也可能 停工了多年。 ? 5 ．现房 ( 含土地 ) ： 是指地上建筑物已建 成，可直接使用的房地产。它可能是新 的，也可能是旧的。 三）按收益性划分： 1 、收益性房地产 2 、非收益性房地产 四）按市场性划分 1 、出租型房地产 2 、出售型房地产 3 、营业型房地产 4 、自用房地产 第二节 房地产估价 一、概念： 房地产估价是 专业估价人员 根据估价 目的 ， 遵循估价 原则 ，按照估价 程序 ，选用适宜的 估价 方法 ，并在综合分析影响房地产价格 因 素 的基础上对待估房地产在 估价时点 的客观 合理价值进行 分析、测算和判断 并提出 专业 意见 的活动。 区分两个概念： 房地产估价 房地产定价 二、房地产估价的特点： 1 、即时性 2 、市场性 3 、预测性 4 、咨询性 5 、专业性 6 、公正性 三、房地产估价的基本要素 1 、估价当事人 2 、估价对象 3 、估价目的 4 、价值类型 5 、估价时点