房地产评估行业剩余法例题经典.pptVIP

某宗不动产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／平方米·建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／平方米·建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗不动产的现时总价和单价。 ??? [解]? 该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗不动产的价格测算如下： ??? 1、土地现值=620×1000＝620000（元）??? 2、建筑物现值=l200×2000×80％＝1920000（元） ??? 3、估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000（元）??? 4、估价对象的现时单价=2540000÷2000 =1270（元／㎡） 例题4 * 有一不动产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米500元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需650元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。 [解]? 1、土地价格=600×1000=60（万元） 2、建筑物重置价格=650×1000×3=195（万元） 3、建筑物已提折旧=195×（8÷48）=32.5（万元） 4、该房地产现时总价=60+195-32.5=222.5（万元） 5、该房地产现时单价=222.5÷（1000×3）=741.67（元/平方米） 例题5 * 某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k㎡。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。 例题6 * 1 ．计算土地取得费 （4.5十1.5）×108÷（5×108）=120（元／㎡） 2 ．计算土地开发费 （2.0×108）÷（1×106）=200（元／㎡） 3 ．计算投资利息 120×[（1十0.1）2-1] +200×40％[（1+0.1）1.5-1] +200×60％×[（1+0.1）0.5-1] =25.20+12.30+5.86=43.36 （元／㎡） 4．计算投资利润 （120+200）×20％=64（元／㎡） 5．计算土地增值收益 （120+200+43.36+64）×20％=85.47（元／㎡） 6．计算土地价格 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息 +投资利润+土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元／㎡） * 7．进行可出让土地比率修正 开发区可出让土地比率 =（开发区总面积-不可出让土地面积）／开发区土地总面积×100％ =（5-1.5）／5×100％=70％ 则可出让土地的平均单价=512.83／70％=732.61（元／㎡） 8．进行土地使用权年期修正 以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为： 732.61×[1-1／（1+0.07）50]＝707.74（元／㎡） 9．计算土地总价格 707.74×10000=7077400（元） 采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为： 单位面积价格为707.74元／m2，总价格为7077400元。 * 某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%