房地产市场及其运行规律【爆款】.pptVIP

图3-2 简化的供求曲线 图3-3 房地产市场均衡 供给曲线 单位价格 单位时间内 的供求数量 需求曲线 E P Q 0 供给曲线 单位价格 单位时间内 的供求数量 需求曲线 E 均衡价格 0 超额供给 （过剩） h H F f 超额需求 （短缺） 1000 2000 3000 25 50 75 优选 * D1 S 价格 数量 D2 P P1 Q2 Q1 Q 图3-4 市场条件变化形成新的市场均衡价格 当市场条件发生变化时，供求关系曲线就会发生变化。如当住房抵押贷款利率上升时，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会减少。如右图所示。 E1 E2 优选 * 第三节 房地产市场指标 一、供给指标 二、需求指标 三、市场交易指标 优选 * 一、供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值 优选 * 二、需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 优选 * 三、市场交易指标 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金 优选 * * 例题4：关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（ ）。 A．吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 优选 * 例题5：某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期为：（ ）。 A. 半个月 B. 两个月 C. 半年 D. 两年 优选 * 例题6：某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（ ）年。 A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50 优选 * 例题7：2013年，某市可供租售的房屋面积为3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租的住宅面积为320万平方米。该市2013年住宅市场吸纳率为（ ）。 A．71.11% B．88.89% C．91.67% D．93.33% 优选 * 例题8：2013年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2013年末的商品住房空置率是（ ）。 A．9% B．12% C．12.5% D．15% 优选 * 例题9：某市2013年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2012年末完工转入2013年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2013年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。 A．0.5 B．l.5 C．2 D．3 优选 * 例题10：在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。 A．空置量 B．房地产价格指数 C．平均建设周期 D．吸纳率 E．失业率 优选 第四节 房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性 二、房地产市场的功能 优选 * 一、房地产市场的特性 房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。 但由于房地产商品的特殊性，以及房地产业在国民经济中的特殊重要地位，使得房地产市场具有不同于一般市场的特性，主要表现在以下几个方面： 优选 * （一）市场供给的特点 市场供给缺乏弹性 市场供给具有非同质性 高度垄断性、竞争不充分 （二）市场需求的特点 需求的广泛性和稳定性 需求的多样性 需要借助金融机构进行融资 优选 * （三）市场交易的特点 交易是房地产产权的流转及再界定 需要复杂和严密的法律程序，交易费用比较多 需要估价师或物业代理等提供专业服务 （四）市场价格的特点 与地理位置的相关性 呈向上波动的趋势 优选 * 房地产市场与一般商品市场的区别 特征 一般商品市场（完全竞争） 典型的房地产市场 买卖参与 人数 参与者众多，没有垄断、没有寡头或垄断竞争 参与者少、买卖双方分别在买方市场、卖方市场中掌握控制权 专业知识和交易方式 买卖双方对产品了解较多，容易达成交易 买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较多的法律手续和较高的费用 产品的 标准性 产品具有同一性