最终版房地产项目产品定位报告.pptVIP

课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 项目产品定位报告 优选 * 用地性质 住宅用地 总用地面积 196,547.8㎡ 代征地面积 52,052.3 ㎡ 净地面积 144,495.5㎡ 地上总建筑面积 144,495.5㎡ 容积率 1.0 建筑密度 30% 绿化率 35%，其中集中绿化率10% 建筑高度 15米 机动停车位 0.72辆/户 非机动停车位 0.72辆/户 其他规划要求 基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比例不小于74% 土地规划指标分析 土地属性及规划指标分析： 1）项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将 成为上海又一高档低密度的居住板块； 2）土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价 值最大化的唯一方案； 3）如何在容积率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密 度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。 优选 * 1）首先考虑溢价能力最高的产品--院落别墅----------加上对规划指标的分析过程 建筑面积上限：（144495.5－1000）x26%=37308㎡（假定会所1000㎡） 别墅产品套数：37308/ 250 ≈ 150套 占地面积：150×100m2=15000m2 建筑面积：150x250=37500㎡ 2）考虑价值其次的产品--叠拼别墅： 建筑面积上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2 叠拼产品套数（2 x 90为一套）：105995.5/180=588套 占地面积：588套/2×90m2=26460m2 3) 会所面积约为：1000m2 总体建筑覆盖率：(37500+105995)/144495.5 ≈ 29.6687%30% 初步产品定位判断 优选 * 初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户 上海西郊私营企业主（联排） 核心客户群 重要客户群 游离客户 1 2 3 大上海范围内的主城生活逃避者与少量投资客 上海（长宁）西区内的职业中高产及海归或父母（叠拼） 上海浦西的职业中高产及海归或父母 核心客户群 重要客户群 游离客户 1 2 3 大上海范围内的主城生活逃避者 周边企业及江浙地区高管层、生意人； 一期客户定位 二期客户定位 初步产品定位判断 优选 * 客户特征提取： ?对内外环境要求高 ?口碑传播 ?有特定圈子 ?显示身份 ?楼盘增值 ?安静私密 ?崇尚人文 ?配套齐全 ?交通便利 ?重视下一代教育 活动 （Action） 事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善； 兴趣 (Interest) 山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、子女教育 观点 (Opinion) 私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比 客户AIO量表 初步产品定位判断 优选 * 对稀缺资源和 特定生活体验 的渴望 对产品形态认可 成就感 升级的需求 来自项目本身的言传身教 落定冲动 品牌链接 信任感 一种人生标签 签约行动 客户解读 客户行为解读 样板区展示体验 项目专业团队 业内口碑传播 企业形象定位 绚烂如花的幸福人生 初步产品定位判断 优选 * 入口广场，包括广场、会所、绿地、水岸，对公众开放，将为小区业主，也为大社区居民，提供最完美的品质服务。 沿嘉松公路1.2公里20米宽绿化带，既阻隔了公路噪音，又创造了良好的视觉效果。 绿轴，串起整个小区，与水岸木栈共同构成3km的休闲环道。 崧溏河1.6公里的水岸，是本地块最宝贵的资源。沿水岸设置步道、休闲广场、集中绿地，将给居住者提供了一个自然生态的生活空间。 院落别墅，龙湖的新产品。不仅为成人提供了私密的居住环境，也为邻里间的孩子创造了有趣的交往活动场所。 叠拼别墅，多层的建筑形态，别墅的居住感觉。 总规平面解析 优选 * 产品价值分析（规划篇） 一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周