房地产企业融资课件教案.pptVIP

我国房地产金融机构体系的扩张与发展 二、建立政策性住房银行，如： 美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统， 它由 联邦住房贷款银行委员会 12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成 该系统由政府充当保证人 吸收私人资金 为建房和购置融通资金 发挥房地产金融机构储备中心作用。 日本 设有住宅金融公库 办理住宅用地购置资金贷款 从贷款余额看，它是日本最大的政策性金融机构 * 优选 * 房地产企业的融资渠道 第三章 * 优选 * 房地产金融中的资本流 * 商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本—债务 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者 资本供应者 服务机构 资本使用者 权益 资金 权益 资金 优选 * 房地产资金来源渠道 房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键 目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： 保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司 * 优选 * 我国房地产开发资金来源及其运作 目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。 房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以用下图来作简单描述 * 优选 * * 资金来源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹（资本金） 集体集资 用户定金、预收款 国营公司 各类公司 证券 股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积金 住宅合作社 特定城市政府与居民 优选 * 清科研究中心分析认为 作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。 目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化 * 优选 * 房地产融资渠道 融资渠道较窄，主要以银行信贷为主 银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。 银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%~70.0%左右 * 优选 * 国际通行标准对比差距 国际通行标准 银行贷款最多不超过房地产总投资40.0% 国房地产企业对银行依赖度明显过高 经济发生波动，房产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全 * 优选 * 四、房地产传统融资方式 第四章 * 优选 * 房地产传统的融资方式 1、银行信贷 2、房地产债券 3、房地产股票 * 优选 * （一）银行信贷 四、房地产传统融资方式 * 优选 * 房地产企业传统的间接融资 银行贷款 长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款 2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台其第三条第七款要求 支持房地产开发企业合理融资需求 加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。 * 优选 * 房地产企业传统的间接融资 银行贷款要求： 借款人有信用担保，或请第三人信用担保。 借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。 * 优选 * 房地产企业传统的融资政策障碍 当前的政策障碍： 1、房地产公司上市困难重重 2、商业房地产项目贷款仍然受到限制 3、一般房地产公司发债困难也较大 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松 * 优选 * （二）房地产债券 四、房地产传统融资方式 * 优选 * 房地产债券 企业债券是 企业依据国家法律，按照国务院及央行的法规及规定 在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券，约定在一定期限内还本付息的债券。 企业债券 代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系 债券持有人是企业的债权人 与股票一样，同属有价证券，可以自由转让 * 优选 * 房地产债券 房地产债券的意义在于： 房地产项目的开发周期一般在2~4或以上 房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理; 房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求 * 优选 * 企业债券管理 我国早在1987年就颁布了 《企业债券管理暂行条例》 但企业债市场一直停滞不前 长期以来 中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6% 房地产债券作为企业债券中的一个组成部分 近二十年来，发行债券的房地产企业也是屈指可数 * 优选 * 企业债券管理 我国房地产债券最先出现在1992年 1993~1998年上半年 政府禁止房地产企业通过股票和债券融资 受政策限制，其间房地产企业没有公开发行房地产债券 到1999年 债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。 * 优选 * 企业债券管理 2005年5月23日 国务