成都航空港小盘住宅项目全程营销代理提案(奥本中房，含平面)-80页.ppt

第二部分 项目定位分析 周边配套 区域内分布有四川大学、西南民族学院、信息工程学院等高校，大部分投资者对于区域商业有一定预期。 建成的商业项目有金色校园广场，入驻商家主要为餐饮、网吧等，项目招商、销售情况一般。 区域内商业配套非常薄弱，为居住社区服务的商业设施非常缺乏。同时，区域主要干道机场高速为全封闭 快速通道，这也一定程度上造成了沿路商业设施匮乏。 本案 区域交通 区域内横向纵向道路交通比较发达，至市区中心非常方便。 三环路 二环路 老川藏路 机场高速 新机场路 绕城高速 大件路 景观 区域环境较为杂乱，没有明显景观带，目前在售项目都是通过 打造自身环境提高项目自身居住品质。 本项目临路二十米可以打造绿化景观带。 地块SWOT分析 优势： 靠近机场路，交通出行条件较好。 本项目开发商属于成都老牌开发 商，在本地具有一定知名度。 机会： 区域房产开发开始复苏，临近几个 上百亩的楼盘在一定程度上帮助聚 集人气。 劣势： 本项目用地规模不大，不利于内部景 观的营造以及项目档次的提升。 威胁： 由于各种原因，区域市场接受度不 高，尤其小高层产品的市场前景尚不 十分明朗。 市场竞争比较激烈。 结 论 本项目用地面积不大，也不存在特别明显的景观优势。根据市场调研 的情况，我们认为本案最佳的开发方式就是中档住宅。 临路部分可做少量商业，等片区成熟后进行销售提升价值。由于市场 条件不成熟，为了便于销售，建议做小开间+小进深的临街小铺。 住宅户型区间控制在60-90平米，价格水平符合区域平均水平。 第三部分 项目产品建议 对本案定位限制的规划条件 用地面积：16.66亩（代征地20.03亩）； 土地使用性质：居住用地； 商业兼容比例：总建筑面积的20%； 容积率：多层不大于1.8，高层不大于4.0； 建筑密度：不大于30%。 说明： 项目用地规模有限，为了追求合理的开发利润，我们建议开发小高层产品。但是 受到项目用地形状的限制，在“刀把”位置摆放小高层不能达到退线要求，因 此，我们认为可行的摆放方案是以小高层为主，同时在“刀把”地上摆放几栋多 层建筑。 多层+小高层住宅小区 其中 项目 建筑面积（平米） 土地面积 11106.72 建筑面积 40300 铺面 2800 多层 7000 小高层 30200 配套公建 300 说明： 本案两个临街面均设置一层铺面，进深按照12米左右计算，商业的建筑面积大致 确定为2800平米。 在没有具体规划方案前，我们暂时没有考虑地下建筑面积，同时，考虑区域市场 状态，我们也没有考虑地下车位的销售。 定 价 根据目前市场情况及本项目产品特色，我公司建议控制在： 多 层：2600元/平方米 小高层：2500元/平方米 商 业：4000元/平方米 定价依据 本项目自身规模不大，没有自然景观优势，缺乏超过区域平均价格水平的条件。 销售实践证明价格是决定销售速度快慢的决定性因素。 本项目面对的目标对象对价格十分敏感。 后期根据市场情况及开发商回款进度要求有可能相应调整价格。 项目测算 项目 土地成本 前期费用 说明 报建 金额（元） 4200000 备注 土地80万/亩 105元/平方米 建安成本 营销费用及税费等 销售额 利润 利润率 设计 600000 104900000 19.69% 15元/平方米 详见下表 销售额的11％ 详见下表 项目 多层砖混 小高层框架 商业框架 建筑面积 7000 30200 2800 建安成本 （元/平米） 1000 1500 1000 售价 （元/平米） 2600 2500 4000 建筑风格导示 小高层风格 建筑风格导示 多层风格 景观导示 利用临路较宽代征地做足绿化，项目内的景观追求自然、朴实、美观；尺度宜人。 配套建议 会所：小区设集中会所，做封闭式，增强服务功能。 环境设计：完善园区内绿化。专业公司设计制作。 车位：以地下集中停车为主。 物业管理：引进专业物管公司，提升物业档次及项目形象。 设对讲门禁系统、周界红外报警等必要配套设施，小区内尽量实现人车分 流，提升小区物业管理档次。 第四部份 市场营销策略 开发计划建议 本项目的土地已经平整出来，在过年前尽量完成规划报批，争取在3月底取得 施工许可证；在4月末的春交会正式项目亮相。（详见附件建议时间表） 营销总体思路 跟随策略 由于本案自身规模限制，营销策略以跟随区域内房地产开