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精品资料 商品房价格回归分析和预测 摘要 :通过多元线性回归方法对近年的 XX 房地产市场发展状况进行回归分析，分析影响 XX 商品房价格 的6 个因素建立多元线性回归模型，利用 SPSS 软件得出结果，再对模型进行拟合优度，线性关系，显 著性检验，最后根据计算与实际数据关系，得出模型并对商品房未来价格进行预测． 关键词 :多元线性回归，商品房平均价格，影响因子， SPSS 软件． 1 引言 商品房作为一种特殊的商品，在市场上受价值规律影响，其价格主要由商品房本身的价值和 供求关系决定， 即商品房的价值决定价格， 且价格围绕价值上下波动； 当商品房供给大于需求时， 其价格下降，反之其价格攀升，这是以简单价值规律的视角得出的结论．一般来说，一个地区的 商品房价格是由需求、 供给及各种经济杠杆 (如利率 ) 等因素来决定的， 但在资本组合投资日益多 样化的现代社会，商品房的价格还会受到债券及股票等金融资产等因素的影响，从而影响需求关 系．但是， 目前的房地产市场似乎没有遵循价值规律， 不论供求关系以及其商品房价值本身如何， 房价的变化让普通人难以琢磨． 连续五年以来， 全国各地的商品 .房价格一路攀升， 成为了当前经 济生活中的一个热点问题，不少专家发表文章称，房地产市场是国家经济走势的晴雨表，是宏观 经济疲软或者坚挺的重要标志，这充分说明了房地产市场在国家经济生活中的重要性．因此，为 了科学、客观分析一个地区的商品房市场发展趋势并提出适当的预测，为有关部门的决策提供一 定的科学依据就成为一个重要的研究方向．文中引入 6 项可能对商品房价影响的因素，利用多元 线性回归分析建立的 XX 市商品房平均价格的数学模型，得出模型的有效性，从而指导政府调控 房价，以及居民未来购房消费． 2 房地产行业特点和现状分析 这几年准备购房的普通消费者大多感到房价上涨带来的压力，房价与承受能力的矛盾显得突 出．国际上一般认为，住宅价格相当于 3 ～6 倍的居民家庭收入时，是比较合理的房价收入比．从 2005 年看， XX 市城镇居民户均可支配收入 4 万多元，能承受的房款总额只有 24 万元左右，购买 100m 2 住宅只能承受 2400 元/m 2 的价格，这与商品房平均价格还有不少距离．目前，高位运行 的房价已经超过大多数民众的支付承受能力，中低收入居民更是望房兴叹．对于中国这样一个长 期处于住房难的大国来说， 2001 年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代．全国城镇 人均住房建筑面积突破 20 平方米， 达到中等收入国家水平． 研究房地产市场的经营发展趋势， 把 握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内 需实现国民经济良性循环的重要课题．房地产业在国计民生中发挥的作用越发显著 [1][2] ． 2.1 全国房价现状 可编辑修改 精品资料 1 商品房和商品住宅均价非常明显的上涨． 2009 年 1 — 10 月，全国商品房和住宅均价分别 为 4751 元/ 平方米和 4544 元/ 平方米，分别较去年同期增长 20.8% 和 22.7% ，绝对水平和增 速均创历史新高．而 1999 年全国商品房和商品住宅均价也只有 2000 元． 2 多个重点城市近期成交均价接近或超过历史最高水平并呈稳步上升态势．截至 2009 年 11 月， 20 个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳等 12 个城市先后突破历史