龙湖U城商业分布.pptVIP

龙湖U城商业案例分析 重庆中原咨询顾问营业中心 ChongQing.03.2013 项目区位—位于大学城副中心，坐拥多所典型大学，三条主干道贯穿四方，交通及人口优势突出 项目区位图 项目位于大学城商圈，紧邻绕城高速，地铁30分钟抵达沙坪坝三峡广场；50分钟可达解放碑核心商圈，与主城交通距离较近； 项目被重大、重师、重医、川美等典型大学所包围， 地理位置优越； 项目通过大学城南路和大学城北路两条主干道连接东西，通过大学城东路贯穿南北，连接主流大学，人流导入优势明显； 项目定位为大学城高端商业中心，为二期“天街”积聚人气，当前客群以大学生及教师等工薪家庭为主 项目简介：总占地面积59万方，建筑面积138万方，容积率：2.35。依赖于周边多个龙湖项目，U城规划16万方商业，计划打造一个大学城的“北城天街”；而项目一期商业共4万方，其中约2万方的公寓底商，2万方购物中心，剩余的12万方的商业体量，将在“天街”商业中集中呈现。 客群定位—大学生、工薪家庭 档次定位—大学城高端商业中心 连廊：采用连廊连接底商和购物中心，促进底商融入购物中心，提升底商销售中的溢价； 超大天井变中庭：购物中心内置天井规模较小，而底商、连廊及购物中心围合的天井超大，目的是向底商引导人流，形成销售溢价；同时，购物中心的人气则需要依靠强势的商业品牌。 购物中心自持，4层社区底商全出售，连廊的设置，中庭的设置，提升底商的价值，创造销售高溢价 自持：小型集中式商业 主力租金80-100元/m² 95%的商铺已招租，其中80%的商铺已营业，15%商铺仍在装修中 出售：社区底商 主力面积70-90m² 销售均价13500元/m² 主力租金50-80元/m² 80%的商铺仍在招商 社区底商 超大天井形成中庭 主力店：主力店免租为9个月，次主力店及一般商户免租期为3个月；所有商家免费赠送3个月装修期，每年寒暑假免租 LG层永辉超市约500m²，部分未投入使用 1F屈臣氏约120m² 奥特莱斯 永辉超市 屈臣氏 社区底商 LG层奥特莱斯约550m² 城市主干道 当前主入口 未来主入口 客流引导：ABC三大入口主要引导外来消费者，DE入口主要引导社区自身客户，为商业区汇集人气 主通道宽约12米 内部通道宽约3.5米 垃圾设置点聚集在货运通道处； 潲水处理通常集中在晚上，专人将潲水打包通过货梯运输； 业态配比：餐饮总体占比45%，主要分布在2F和3F；零售专卖总体占比40%，分布在LG和1F 餐饮 超市 零售专卖 3F 100% 0 0 2F 70% 0 30% 1F 10% 10% 80% LG （20%仍在招商） 20% 20% 40% 典型品牌 沁园、鲁西肥牛、金寿司、猪脚林 永辉、屈臣氏 李宁、热风、ONLY、杰克琼斯、艾格 总体占比 各楼层占比 备注：业态分类采用U城招商手册的分类方式；空置率约5%；餐饮实质比重约45%，零售类约40%。 品牌服装专卖采用奥特莱斯运营模式：引入学生心目中的品牌，采用奥特莱斯的经营模式，吸引目标客群 品牌特征： 大学生比较亲睐的知名品牌，品牌原价400-1000，因此大部分学生不具备购买原价的经济实力； 互利共赢： 大学生能买到自己喜欢的品牌； 商家愿意入驻商场，租金比主城低，同时解决滞销产品的销售问题； 运营方能引入知名品牌，卖场人气攀升，提升经营效益。 奥特莱斯经营理念： 过季或过时的品牌折扣，通常1-5折出售 1 2 3 品牌布局：LG层，永辉超市，奥特莱斯等主力店占据各大入口，同时占据卖场约50%的空间 永辉超市 倍思家 菲妮 猪脚林 河马大叔 艾格 艾格 DAZZLED’zzit 空置 金寿司 THE FACE SHOP 优之良品 ANNA TOSANI 弓奇品位 GAP LG品牌布局 洛塞克斯 空置 空置 品牌布局：1层90%零售专卖，10%休闲餐饮 沁园面包 博士眼镜 JACKJONES ONLY VERO MODA SELECTED 热风 屈臣氏 OMI 满记甜品 BABALA 茜施尔 回力 缤果动漫 贝拉维拉 空置 空置 1F品牌布局 空置 李宁 五感苏醒 空置 TT 招商策略—品牌布局：2层70%餐饮，30%陶馆 淘馆 淘馆 K1.涮锅达人 塞米弗莱岛 千城·一面 汉丽轩 古树火锅 味莱影宴 2F品牌布局 陶苏江湖 备注：40%陶馆空置 品牌布局：3层纯餐饮设置 奶酪时光 产品：除主力店（永辉、屈臣氏等）外，单个商铺面积主要集中在60-80㎡，-1F层高为5m,其它均为4.5m 单铺面积一般集中在60~80㎡；除-1F层高为5m，其它楼层均为4.5m；进深一般在3m~8m之间 3.6m 4.5m 底商门店 走廊 服装店 待租门店 家居饰品店 箱包店 总结 1、商业中心和底商通过连廊相连，并扩大围合的中庭聚集人气，提升社