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精品资料 房产抵押贷款存在的 14 类风险 来源｜风控讲堂（一）租赁权对抗抵押权的风险 1 、抵押物难以处置。 我国法律有“买卖不破租赁” 的规定。 我们先看一下法条： 《合同法》第二百二十九条 租赁物在租 赁期间发生所有权变动的， 不影响租赁合同的效力。可见， “买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。 但抵押与买卖有所不同。如果出租在前，抵押在后，则抵押 权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有 效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在 后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，新的 所有权人有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享 有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是 一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而 形成的一种债权。 对此， 最高法院专门作出了司法解释， 《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的 解释》第 65 条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押 权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有 效；第 66 条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权 实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 如果抵押房产存在“先租赁后抵押” ，借款人（第三人）即 可编辑修改 精品资料 使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，很难顺利处理抵 押房地产。 2 、代位收取租金收入难以实现。 借款人（第三人）与银行签订借款合同、抵押合同前，如果 与抵押房地产承租人签订时间较长的租赁合同，并且要求承 租人一次性付清租赁费；或者借款人（第三人）以明显低于 市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金 收入用于偿还贷款。代位收取租金的法律依据： 《担保法》 第四十七条 债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押 物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取 由抵押物分离的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的 法定孽息。 3 、抵押物拍卖保留价不客观。 如果借款人不按期还贷，银行有权依法处置抵押房地产用来 归还贷款本息。当银行拍卖抵押房地产时，按照我国目前的 法律规定，承租人具有优先购买权，由于借款人（第三人） 与承租人签订的长期租赁合同存在，房租明显低于市场价格 且早在抵押贷款前已一次性收取，借款人（第三人）就以此 为由达到了故意压低抵押房地产拍卖价格的目的。依据《合 同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二 十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租 赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 如果抵押房产存在 20 年租赁合同并且于租赁合同签订之日 将租金一次性付清的情况，就相当于出租人将抵押房产变相 可编辑修改 精品资料 地卖给了承租人。从形式上看，是租赁合同，从实质上看， 是融资合同或是借款合同。如果出租人以此种方式获得融 资，其成本是巨大的，无异于饮鸩止渴。 大家可以想一下， 20 年的时间是一个什么概念？如果此抵 押房产拍卖时，除了承租人购买外还会有其他的买受人竞买 吗？基于承租人优先购买权和长达 20 年的租赁期限，承租 人在拍卖活动中，可以进可攻退可守，游刃有余。进可攻是 指承租人竞买抵押房产时，可以将 20 年的租赁费折抵拍卖 款；退可守是指，无论是谁竞买该抵押房产，都要无