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论商品房公摊面积与物权法的实施 （北京林业大学经济管理学院，北京，100083） 摘要：公摊面积的计算是商品房销售中最容易出现争议的问题，物权法的相关规定更引发了公摊面积存废及其具体操 作的广泛讨论。商品房公摊面积的诸多问题已经严重影响了物权法的有效实施。本文试图通过对这些问题进行深入探讨，给 出解决问题的可行性方案。 关键字：公摊面积，物权法，实施细则，普及度 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： 正文： 随着房地产业的快速发展，涉及房屋产权问题的纠纷日渐增多。尤其是实现住房商品化后，房屋产 权呈现多元化，个人拥有住房产权越来越多，建筑物共有部分产权归属的矛盾和纠纷不断发生。而《物权 法》中建筑物区分所有权部分的相关规定，再度引发了关于商品房销售中公摊面积的讨论。 　　越来越多的公摊面积的诸多争议已经严重影响了物权法的有效实施。将相关法规修改细化，颁布行政 法规级别的关于公摊面积相关问题的实施细则，并且采取制度变革保证物权法定分止争的立法宗旨，已经 成为解决矛盾纠纷、确保物权法顺利实施的急切需要。 一、商品房公摊面积矛盾重重 　　通常所说的建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积 等。公摊面积即分摊公用建筑面积，主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管 理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50%。此外，公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，和作为人防工程 技术地下室。 而在实践中，公摊面积成为了买房中最不透明的一项，由于公摊面积的计算等引发的问题却成为业主 与开发商矛盾的焦点。 因为业主普遍对于公摊面积没有了解，缺乏独立的委托测算程序。房产证记载的“公摊面积”多是由 开发商委托，房地产管理部门和房地产开发商测得的。这就导致了测绘单位无需向业主负责，购房者没有 知情权。北京市就曾经出现过对同一套房屋不同的测绘单位得出的结果误差超过了50%的案例。这种房屋 测量信息的不对称使业主对于测量项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰，也使得具体的公 摊内容和面积缺乏权威性和公信力。 而一些房地产商以公摊面积为工具对消费者进行欺诈，利用格式合同条款误导欺骗消费者，设置免责 条款，使房屋面积缩水业主利益受损。2004年，北京市二中院以此能够下发了147份判决，要求北京方庄 的方安苑小区开发商90 日内向业主提交房屋实测面积数据及公摊明细说明。有些不良开发商将人防地下室 和车库等专有部分作为共有面积分摊给业主。在高额的房价下，公摊面积往往成为开发商最常用的“面积 陷阱”，这些欺诈消费者的行为，很大程度上加剧了双方的矛盾。 二、商品房公摊面积的争议 为了更好的实现《物权法》所赋予的“业主共有和共同管理的权利和义务”，简化购房程序，维护买 房人的合法权益，取消“公摊面积”的呼声强烈。 2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法《关于建(构)筑物房 地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知 (征求意见稿)》，公开征求市民意见。其在全国首次提出小区 共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积” 的说法，以后市民买楼只看套内面积。 2008年1月的政协甘肃省十届一次会议上，中国民主同盟甘肃省委员会也在相关提案中建议，现有房 屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋面积测量交给业主委托测量。 笔者认为，《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定，其第七十条规定：“业主对 建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的 权利”。公摊面积是否真的有违《物权法》的精神，是否应该取消还值得商榷。 首先，设置公摊面积符合法律对于按份共有形式的规定。《物权法》虽然规定业主对建筑物内专有部 分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但这并不排斥对共有建筑面积进一步分摊到户的做法，从 《民法通则》到《物权法》都是将共有分为按份共有和共同共有两种方式的。《物权法》第九十三、九十 四条规定：“共有包括按份共有和