商业地产项目融资建议书09.pdfVIP

精品文档 商业地产项目融资建议书 。 1欢迎下载 精品文档 一、房地产融资方法 1、自有资金 公司可以以自有资金的一部分进行投入 , 而且国家规定房地产开发项目应建立资本金制 度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20 ％。 2、预收账款 预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金， 以及委托单位开发建设项目， 按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。 它是开发商筹集开发资金的一种重要的方式。 在房地产市场前景看好的情况下， 一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大 的热情。 这是因为他们仅需先期支付少量的资金， 就可以享受未来一段时间内房地产的增值 收益。 而对开发商来说， 预售可以筹集到必要的建设资金， 又可以将部分市场风险转移给买 家，虽可能会丧失一些未来利益， 但相对于总体利益终究是微不足道的。 预收购房款主要有 两种，一是分次收款，另一种是一次预收，显然后一种情况对开发商更为有利。然而，预售 楼宇在不同的国家或地区都会有一定具体限制条件。 在我国很多地方， 当地政府对于开发商 预售前的实际投资额均有一些规定，如国家规定开发商超过 25 ％的总投资，并已确定施工 进度和竣工交付日期， 方可预售。 因此，开发商不能以为不出一分钱， 空手就能搞成房地产， 并得到丰厚的回报。 3、银行贷款 房地产开发商向银行或其他金融机构借入资金， 按偿还期限的不同， 可分为短期贷款和 长期贷款。 其中短期贷款必须在一年内偿还， 一般可作为企业短期资金周转； 而在房屋建成 一定的阶段，开发商可用以作抵押，筹集长期贷款。 房地产开发商无论自有资金多少， 在每一个具体开发项目上， 相当程度上充当 “皮包公 司 ”的角色。自有资金多的开发商， 同时可从事多个项目的开发， 而在每个项目上自有资金 运用较小， 大多数的资金靠贷款。 因此， 开发商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着 较紧密的联系。 。 2欢迎下载 精品文档 房地产开发商很多情况是通过抵押方式获得银行的贷款，具体方式如下： 3.1 土地使用权抵押贷款 土地使用权抵押贷款是房地产公司 融资 取得贷款的主要方式之一， 开发商通过自有资金 获取开发土地的使用权后， 就可以把土地使用权抵押给银行， 获取贷款资金， 再把这笔资金 投入开发建设， 通过商品房预售回笼资金，归还贷款。但是， 土地抵押贷款在操作过程中比 较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在 30 天内到房管部门去做 初始登记， 只有经过登记的合同才有法律效力， 但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行 了，必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。此时，开发商必须与银行协商，用分期 支付贷款的形式， 把土地分期分批解除抵押， 同时分期分批进行预售商品房登记。