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关于对房地产设计管理的认识及工作总结
房地产的设计管理:
主要职责:
一、协调设计院,对成本、招采、工程、营销、项目、项目发展部上进行技术支持。
二、保证项目的时间节点:各种手续的完成、项目的开工、开盘、各个分包的顺利
进场(需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进行招采) 、交房。
三、收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准,如新的户型设计方案、新的规划
规划理念;还有根据国家的规范的调整与技术的发展而变化的各种分部工程,如门窗
栏杆、玻璃幕墙技术方案;还有根据不同的城市修改以前的标准,如标准在北方制度
到了南方就不适用了, 如户型大小方案 -- 和人的习惯有关, 地方法规的不同, 如可踏面
得规定,成都地区为可以踏到得面均为可踏面。
对设计院主要内容(项目的控制) :
一. 在拿到前期要核实规划条件的经济指标,验证其是否正确。
二. 拿地后根据营销部门提供的产品研究报告,根据报告编制设计任务书。
进行方案设计。在方案设计阶段,核实经
济技术指标,确保其正确,同时要对要提出优化意见
这个时候确保时间,保证项发完成报规手续。
方案开始时候需要完成的工作:
1. 需要地形图纸,及地形场地条件相对标高等
2. 必须完成项目的地勘
工作,为了施工图做准备 -- 需要招标采购在方案设计开始前确定地勘单位
地勘需要总平面绝对标高和项目总平面图(带比例)
3. 必须完成完成售楼部的装修设计单位的确定 -- 在售楼部做施工图的时候可以做装修方
案设计,
在售楼部施工图完成后可以做售楼部的装修施工图设计。
4. 最好确定景观设计公司 -- 需要招采在方案开始前确定。 可以在进行方案设计的时候咨询
景观
公司的意见, 以达到更好的设计效果。 如果不能在方案完成时候确定景观设计公司, 进
行售楼部
及整体的景观设计工作。
5. 需要营销部门进入参加商铺的划分, 以免施工图完成后重新划分, 这样很可能造成卫生
间等系统的
重新设计。
6. 进行电梯厂家的考察比较,在方案结束时完成厂家的招标,以免为施工图设计做准备,
不必改井道等
方案完成后需要进行各个部门评审,建筑也要核对其指标。
三。根据公司的积累及营销的意见编制设计任务书。进行建筑工程施工图设计。
施工图开始前需要完成的工作
1. 地勘报告的完成
2. 售楼部装修设计方案开始进行做
。
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3. 景观设计公司做景观设计
4. 需要完整地形图,带坐标点,及场地绝对标高 -- 总图开始前提供
5. 人防单位确定可以进行设计(需合同签订)
5. 市政水电暖管网图纸,提供雨水、污水市政接口位置、标高、管径,根据项目所处位置
确定是否做
化粪池及技术指标,以及根据项目情况需要临近的市政条件,因为开挖需要打护臂桩,
以免破坏市政管线
6. 需要施工道路开口图纸 -- 一般 7 米,道路中线与场地红线焦点坐标
施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。
在建筑工程施工图完成后
进行外墙面砖的选择确定, 招标采购的招投标完成 -- 主要对售楼部外墙砖材料的确定及主
体外墙材料
四。售楼部装修施工图:
1. 根据装修设计方案调整建筑施工图方案(也可图纸会审时候提出) ,在施工图
绘制过程中要注意装修得设备方案和土建的设备方案的吻合。
2. 在施工图完成后需要设计单位提供全部主材的材料样板,设计部要进行确认及调整。
如果在施工过程中进行材料认质认价提供(由施工单位,一般容易失控
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