2010年上海金山朱泾镇项目市场及产品定位.pdf

金山朱泾镇健康路项目 市场及产品定位简报 报告思路  大市环境分析篇  区域市场分析篇  地块特点分析篇  产品篇 第一部分 大市环境篇 〉目前房地产政策环境 〉上半年上海商品住宅市场成交分析 〉目前商品住宅市场特点 〉小结 目前房地产政策环境——2010年房产“新政调控年” 新国四条、国十条政策出台的背景  自去年下半年以来，房价持续快速上涨，一线城市及部分二线城市疯狂上涨  国家之前出台的诸多调控政策，有如“隔靴搔痒”，市场并没有真正得到控制。虽自2009年 12月到10年3月份，国家调控政策频出，但房价我行我素的疯涨。  市场上投资、投机行为显露盛行迹象，外地民间游资炒房团盛行。  全国一线以及部分沿海二线城市，购房一次性付款比例平均在15%左右，投资比重过大，市 场泡沫严重。 目前房地产政策环境 2010年 房产新政调控年 4.15新政内容与新国十条 4.15新政内容与新国十条 4.15新政内容与新国十条 4.15新政内容与新国十条  对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；  对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；  对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。  可暂停发放购买第三套住房贷款限制对非本地居民发放购房贷款，并且对各职能部门的责任进行了明确 的规定 新国十条政策 新国十条政策 核心条文解读 核心条文解读 “4.15新政”与“新国十条”对市场的影响 增加首付，提高了投资成本，暂停三套以上、异地购房户住房贷款，极大地打击了 投资性需求。并且使得部分改善型客户也陷入中长期（6-12个月）的观望，而部分刚 性需求也有较为短暂（2-6个月）的观望期。 开发商受制于中央调控政策高压，延缓项目推进进度，部分本来打算即将开盘的都 延后开盘，而一线城市部分项目（主要为部分投资客较多的项目或板块）则降价促 销。 二手房市场短期抛售量增加，业主降价销售。 总结 总结 自今年4月17日“新国十条” 出台，楼市犹如过山车般，可以说 是从沸点下降到冰点。从最初的量跌到现在的初现量价齐跌， 这场为“抑制房价过快上涨”而实行的“变革”，让楼市正经历着或 比08年更严酷的洗礼。 对于在新政后的地产项目后来者来说，寻求产品自身最大的 抗风险能力或许是我们抵御市场压力最好的手段。 2010年上半年上海商品住宅市场成交分析1-6月上海商品房住宅市场成交分析 2010年1月延续了09年12月份的 活跃成交，但2月份受传统淡季影响 成交较为低迷，3月、4月走出本年上 半年小高潮，形成连涨局面。4月下 旬新政出台，楼市首次出现明显的供 大于求。5月环比10年4月成交面积 大幅萎缩70% ，供应面积与成交面积 差值拉至今年上半年最大，6月供应 成交双双缩水。 2010年上半年上海商品住宅市场成交分析 2010年4月下旬，楼市遭遇“史上最 严厉的房地产