【优质】大型商业地产项目全过程管理经验.pdfVIP

大型商业地产项目全过程管理经验 大型商业房地产项目无论从客户的复杂程度， 还是投资模式及经营模式上， 都属于房地 产开发中的复杂产品，开发周期长、 投资大， 受经济发展和政策的影响大。 此类项目在开发 的前期决策过程中存在许多不可预见因素，具有很大的风险； 同时，由于业态种类丰富，在 后期的运营中也存在很多困难。 因此必须采用科学的管理理论和技术对大型商业房地产项目 的开发和运营进行全过程控制。 1． 全过程管理的内容和程序 与其他房地产形式相比，商业房地产具有以下特点： ① 客户需求的特殊性。 商业房地产的客户包括两级： 初级客户——商业运营商， 终级客户——消费者。 一方面， 商业运营商不同的经营内容、 特色决定其需求的个性化； 另一方面， 商业房地产所针对的消 费者数量庞大， 客户群结构复杂， 无法同时满足不同客户层的个性化需求， 项目的市场定位、 市场策略等前期评价工作存在许多不确定因素， 这些都增加了前期决策的难度与后期建设经 营的风险。 ② 开发赢利模式的不确定性。 商业房地产的规模有大有小， 对于小规模商业， 通常采取开发销售模式， 资金回收主要 是销售收入；对于大型商业房地产， 一般采取出租运营模式， 注重资产的长期良性运营，以 收取租金为主要投资回报形式。 ③ 经营管理的复杂性。 以出租为主要运营模式的大、 中型购物中心及 Shopping Mall( 商业区 ) ，业态种类丰富， 对于不同类型要采取相异的经营管理模式， 这就增加了后期经营管理工作的困难， 使其面临 巨大的压力与挑战。 商业房地产按项目本身可分为启动、 计划、实施、控制和收尾五个阶段， 对应着策划与 决策、 准备设计、 建设施工和使用运营的全过程管理， 通过项目策划和控制达到项目全过程 管理目标。 2． 市场资源分析与策划 在决策阶段，可运用 SWOT环境分析法对项目所处市场环境和各项资源条件进行分析。 大型商业房地产项目的特点决定了对其进行环境资源分析的内容。 主要包括： ①项目选址要求科学合理； ②符合市场发展的规律； ③良好的政策环境； ④积累行政资源； ⑤整合开发资源。 3．项目建设管理与控制 按照管理主体的不同， 可以将大型商业房地产项目分为开发商项目管理子系统、 设计方管 理子系统、 施工方管理子系统和供货方管理子系统。 以开发商的项目管理为基础和纽带， 相 互关联共同构成商业房地产项目建设管理与控制系统。 项目建设管理与控制有四项基本目标：进度、 费用、 质量和安全，分别对应着组织计划 体系的战略、政策、 程序和规则四个层次。这四项目标同处于一个动态的平衡系统之中，相 互作用， 相互约束。 若其中一项有变化就会引起其他三项的支化， 以此来恢复项目控制的系 统平衡。 这种系统动态平衡关系好比天平： 一头是进度， 一头是费用， 质量和安全则是杠杆。 进度和费用是可活动和可调节的， 且调整方向互为消长， 属于指标性的软要素； 而质量和安 全则是固定的和不可变的， 是标准性的硬要素。 进度和费用应当以满足质量和安全要求为前 提( 保持质量、 安全为平稳状态 ) ，否则即意味着对质量与安全的牺牲 ( 杠杆发生倾斜 ) 。作为 开发商， 必须运用先进的管理知识和手段，