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营销战略 STP 战略—现代房地产 营销的核心 S.T.P 战略—现代房地产营销的核心 一、房地产营销中的 S 、 T 、 P 战略 　　在当今市场经济中，一个决定在房地产市场上开展业务的企业应该意识到，由于房地产 开发具有投资大、风险高、周期长、竞争激烈等特点，通常情况它不大可能为全体客户服务。 客户市场容量巨大，客户群体的组成结构十分复杂，他们的需求和品位又各不相同，为了能 与对手展开竞争，开发商需要在营销过程中确定它能为之最有效服务的目标市场，根据选定 的目标市场的需求开发和销售有针对性的产品。早在 20 世纪 50 年代，美国市场学家温德 尔·施密斯就提出了 Segmentation( 市场细分 ) 概念，二十世纪 90 年代国际营销学大师、 享有营销学之父美称的美国西北大学凯洛格管理研究生院著名营销学教授菲利浦·科特勒（ Philip Kotler ），在他畅销全球 30 多年的《营销管理》一书第九版中系统地提出了 S 、 T 、 P 战略， S —— Segmentation （市场细分）， T —— Targeting （目标市 场选择）， P —— Positioning （产品定位）。该战略的提出是现代市场营销思想的一 重大突破，它已被世界 500 强企业广泛应用。在中国， S 、 T 、 P 战略已被较多地运 用于日用品行业的营销竞争之中，但只有少数房地产开发企业在项目的营销工作中运用了该 战略。其实， S 、 T 、 P 战略对于国内的房地产开发企业来说并不陌生。 　　市场细分，即房地产商把市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买 群体的过程。开发商进行需求市场细分时采用的细分变量包括地理因素、人文因素、心理因 素和行为因素等。目标市场选择，即房地产开发商选择一个或几个本企业准备进入的细分市 场，房地产开发商的目标市场选择需要与宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的 资源相适应。产品定位，即房地产开发商根据目标客户群体的需求特点，使产品在目标客户 心目中建立特定位置、公认形象的活动过程。 二、目前存在的房地产营销近视症 　　当今中国的房地产开发商在房地产营销方面尤其是 S 、 T 、 P 方面做得很不到位， 主要存在以下营销近视症： 　　1 、重视后期销售，不重视前期的市场定位策略。虽然不少房地产开发商深知营销在房 地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什 么样的房子比如何卖房子更重要。不少开发商把营销等同于广告促销或现场售楼，根本就不 重视房地产营销的前期市场细分、目标市场选择、产品定位。 　　2 、不去分析寻找客户的需求，而热衷于概念炒作。中国的房地产界从二十世纪九十年 代后期就开始流行 “概念”炒作之风，有的所谓 “策划大师”公然宣称： “房地产就是推销 概念”，通过“概念”来制造卖点，通过 “概念”来引导需求并创造需求。不少开发商缺乏 诚信意识，在炒作 “概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，这些不实广告和虚假广告不 仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象， “概念”炒作起到了适得其反的 效果。 　　3 、偏信 “策划大师”的策划，不重视楼盘差异化营销。房地产品的固定性、地区性、 个别性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地区性特征，每个城市和 每个城市的不同区域，因为政治、经济、文化、风俗、居民文化素质、收入水平方面的差异， 造成老百姓的购房需求有很大的不同。但一些开发商不重视楼盘前期的 S 、 T 、 P 分析， 而一味地请 “策划大师”来指点，这些 “大师”水土不服的同质化策划使得滞销楼盘日益增 多。 　　4 、地产投资只凭经验，忽视科学决策。房地产投资动辄大几千万甚至上亿，因此在房 地产投资决策时要进行微观营销环境分析、宏观营销环境分析和 SWOT （优势、劣势、机遇、 挑战）分析，编制房地产开发项目可行性研究报告，通过科学决策，才能趋利避害，获得成 功。但是，目前国内一些开发商在投资决策时只知道拍脑袋，过分依赖个人经验和感觉进行 投资决策。 三、 S 、 T 、 P 战略内容和应用 　　S 、 T 、 P 战略是房地产营销的核心，它以购房客户的表象需求和潜在需求为导向， 通过深入细致的市场调研分析，和对市场细分、目标市场选择和产品定位等策略的实施，为 房地产营销组合 4P's ( Pr