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市场分析 融创蓝谷地项目商业 部分市场分析报告 K “融创·蓝谷地项目” 商业部分发展环境研究 目 录 第一部分 成都商业地产概述 …… P2 第二部分 城东区域商业发展现状及走势 …… P22 第三部分 片区消费者特征研究 …… P28 第四部分 具备人气号召力的典型商业业态研究 …… P30 第五部分 项目基地条件 …… P38 第六部分 项目发展机会分析 …… P41 第七部分 成都农贸市场专题研究 …… P59 第一章 成都商业地产概述  成都商业地产发展历程  第一阶段  20 世纪 80 年代 商业形态表现为沿街商铺、住宅底商、临建商铺和简易摊位。 开发观念较模糊，市场以 ‘住宅＋商铺’为主，商住混合一体，商铺是 住宅物业的附带品，多为自发形成，纯商业功能的商业地产尚未出现。  第二阶段  20 世纪 90 年代 传统商圈崛起，三大核心商圈格局基本形成，产品和服务出现自发性的 地域组合，口岸概念形成，批发业向郊区辐射，区域型专业性批发市场 相继建立，简单的复合型裙楼商业开始出现，后大多没落于 90 年代中后 期。  第三阶段  2000 年开始 商业步行街、大型购物中心、产权式商场，以及MALL 等多元化业态逐渐 出现，商业地产进入理性市场细分阶段。 以大型专业市场、购物中心、零售连锁型中小商场为代表的主题化经营 模式开始出现，并有加速细分的趋势。 社区商业的运作模式逐步成熟并成为亮点。 营销思路有了重大变革，如‘带租发售’、‘返租回报’的销售策略。  形成多个以点带面的区域商业中心网络，成都商业体系格局基本成型。  城市商业体系  已形成核心商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。  核心商圈  构 由春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈组成。  覆盖 覆盖内环核心区域，蜀都大道、人民南路、人民北路、东大街、顺城街 和红星路等几条城市主要干道纵横其间，汇集王府井、太平洋、伊藤、 百盛、人百等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。  辐射 涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上 百万人口，间接辐射周边郊县和德阳、眉山、乐山和资阳等靠近成都的 地区。  次级区域商圈 近年来成都商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐 形成区域中心商业，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性 购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商圈功能 起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、 城西的发展最为明显。  城南：桐梓林－玉林商圈 家乐福、大世界商业广场、玉林生活广场等大型商业物业在城南兴起，近 一步聚集人气，其消费群体不再只是针对其社区内的居民，而辐射到整个 城南区域，有力推动整个城南板块向区域性商业中心发展。  城西：金沙－光华－双楠商业带 片区内楼盘品质较高，楼盘体量较大，消费潜力剧增，已形成商业集中地 段，家乐福、置信广场、诺玛特、麦德龙、人人乐购物广场、伊藤洋华堂 等大中型商家的进入，使该片区具备成为区